深圳看厂房后感悟

为啥住宅的价格可以是公寓的2倍，厂房的4倍，且长期存在？

前几日去深圳市中心看了下厂房，归途路上倍感困惑，深圳市中心的厂房出售单价只到一万多虽是老旧了些，但可是同样老久住宅的大概四分之一了，

另外还有一个疑惑，厂房、商住的租售比其实之前就是比住宅要好一些的，为啥这几年下来跌幅也不比住宅跌的少，都差不多40%左右？

苦思良久，终有一解

住宅、商住、厂房的核心价值都是土地价值+建筑价值，土地价值就包括了地段、配套等等，

至于那些落户需求、丈母娘认可之类的，都是基于土地价值的“资产价值”，即为产生现金流、本身增值潜力，丈母娘是不会认可山沟沟里头的房子的。

至于建筑价值，举个例子就明白了，如果一套房子200万（100万土地价值+100万建筑价值）当房子本身破烂成危房，他就只值100万了，但如果业主众筹100万推倒重建，它即可成为跟周围新房一样的200万真新房。

房子的价格=核心价值+金融价值。

那为啥大城市住宅的价格可以是公寓的2倍，厂房的4倍呢？

因为流通性可交易性不一样！

回家后我查了下厂房的交易税率（Deepseek搜的，可能有偏差），契税3%，个税20%，土地增值税30%-60%,增值税5%，附加税13%

也就是说如果你买的早成本比较低，现在交易可能要交近80%的税（可能计算有偏差，但还是远高于住宅），这还玩个鸡毛？

假设你辛苦工作一个月，老板给你发薪资1万纸币，缴税8千到手2千，你拿着购物缴税1千6，只能当400用，那你的体感月薪就是400的购买力，

在这种情况下纸币会成为接近废纸，因为他没法流通，同样如果数字货币不收税，那数字货币的估值和流通价值、速度会远高于纸币！

所以厂房基本只剩股东分红权（租金），企业增长部分（土地增值）几乎无法兑现不值钱。

住宅交易增值税才5.33%，持有超过5年还不收，契税个税加起来才2.5%，学位和落户权也能流通交易，投资标的远胜于厂房。

而商住因产权只有50年、贷款只能5成最长10年，利息高、税收高、收房产税等，流通成本等也差于住宅但优于厂房，

难以流通的资产是没有金融价值的，因此在售价上住宅>商住>厂房。

所以深圳住宅能猛炒本质在于人口和资本聚集的高土地价值增长预期，虽然四五十倍的市盈率（租售比），但作为高成长股来说还是有很多人愿意成为股东的，毕竟以此价格+高增长的话过几年市盈率就下来了所以并不算太贵。

但厂房的土地价值增长部分并不能兑现，增值税叠加上其他几个税之后基本就没了，所以没有流通、炒的价值。

可这一切，都只是政策游戏罢了，敢以厂房4倍价格持有住宅，就是在赌政策不变，交易费用不变、贷款政策不变、房产税不收、学位制落户制不变等……

这些现状只是符合当年的税收罢了，未来还是这样嘛？我不知道……