吾悦广场的出租率有什么特点，反映出什么样的规律？

从商业布局来看，截至2024年底，吾悦广场已在全国101个地级市开业173座，其中一二线城市占比34%，长三角三四线城市占比35%，其他地区三四线城市占比31%。吾悦广场的出租率呈现出整体高位稳定、区域分化明显、与城市能级负相关的显著特点，反映出三四线城市商业地产的独特发展规律。

一、整体表现：出租率持续高位运行

截至2025年第三季度，吾悦广场在全国177个项目中，163个项目出租率均大于95%，整体平均出租率维持在97.81%的高位水平，远超行业平均水平。这一数据自2021年以来一直保持在97%以上，显示出极强的运营韧性。

二、区域分化：西北表现优异，湖南重庆承压

西北省份表现突出：青海、河南、甘肃等西北省份项目出租率普遍达到100%，其中甘肃兰州吾悦广场连续三个季度保持满租状态。这些区域虽然经济相对欠发达，但商业竞争较小，吾悦广场作为当地标杆商业体，能够快速抢占市场。

湖南、重庆相对承压：湖南6个项目平均出租率93.82%，重庆5个项目平均出租率90.72%，处于相对较低水平。这些区域商业竞争激烈，加上人口外流压力，对出租率形成一定压制。

三、城市能级规律：下沉市场优势明显

吾悦广场的出租率呈现出与城市能级负相关的规律：

三四线城市出租率更高：约40%的项目布局在人口少于300万的城市，这些区域商业竞争较小，定位中端购物中心对业态品牌等级要求不高，即使有品牌退场也能较快补充新店，出租率普遍保持在98%以上。

一二线城市边缘布局：部分在一二线城市的项目大多瞄准边缘城区等非核心区位，虽然租金坪效较低，但出租率同样保持高位，显示出"以空间换市场"的策略有效性。

四、项目周期规律：成熟期项目更稳定

从项目运营周期看，开业时间越长，出租率越稳定：

开业5年以上项目平均出租率99.9%

开业3-5年项目平均出租率99.7%

开业1-3年项目平均出租率99.2%

开业1年以内项目平均出租率99.7%

这一规律反映出：新开业项目虽然满铺开业要求高，但存在较高的租户置换率；经过1-3年培育期后，商业愈发成熟，出租率回升至较高水平。

五、反映的深层规律

下沉市场商业价值凸显：三四线城市商业竞争小、消费需求稳定，吾悦广场通过规模扩张和精细化运营，实现了高出租率与稳定租金增长的双重目标。

差异化竞争策略成功：避开一二线城市核心区位的激烈竞争，选择三四线城市和一二线城市边缘区域，形成了独特的市场护城河。

运营能力成为核心竞争力：高出租率背后是"吾悦经营五步法"等精细化运营体系的支撑，从建好空间、组对内容到做高销售，形成完整的商业闭环。

规模效应与质量提升并重：从早期的"规模增长"转向"质量共生"，在保持高出租率的同时，通过轻资产输出和REITs等金融工具盘活存量资产，实现可持续发展。

总体来看，吾悦广场的出租率特点充分体现了中国商业地产"下沉市场领跑者"的战略定位，为行业提供了"三四线城市商业运营"的成功样本。$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$