新城吾悦重资产到底合理价值在多少？（截止2025财年）
飞行中的大鱼
· 福建
这次不吹不黑，理性探讨新城吾悦重资产合理价值：
新城商业2025年140.9亿元商业运营总收入中，重资产贡献约131.45亿元（占比93.3%），轻资产商业管理服务仅占剩余约9.45亿元（占比6.7%），这样算新城重资产NOI是:
1）重资产不含税收入
= 131.45 ÷ 1.0809
≈ 121.61 亿元
2）重资产NOI
= 重资产不含税收入 × 70%
≈ 85.13 亿元
新城刚申报的广发新城吾悦REITs（天宁+启东）：
- 天宁吾悦：Cap Rate = 6.11%
- 启东吾悦：Cap Rate = 6.44%
- 资产包平均：≈6.26%
(行业商业REITs的Cap Rate目前在5%-7%之间，新城刚好处于中间 )
商业资产估值=NOI(净运营收益)÷资本化率(Cap Rate)
新城吾悦重资产=85.13亿÷6.26%=1360亿
2025 年报里，新城吾悦重资产（自持）公允价值：1214 亿元。
说明新城吾悦重资产按当下行情低估不是很多，公司不会主动调整吾悦重资产公允值。但是按照天宁+启东上市总增值1.53 亿元（+7.7%）的模式，未来随着REITs不断上市，吾悦重资产可能能释放50-100亿的增值利润出来。
后话：假设把这些重资产吾悦全部转化成REITs卖掉，新城能拿到1360亿现金，但是新城还保留了这些吾悦的管理经营权，这部分至少也价值一百多亿吧。这样看来，新城账上价值1200亿的吾悦真实价值不低于1500亿（重资产 + 永久商管权）。
