地产公司，东方既白？
房地产行业，尤其是头部央国企，最艰难的阶段大概率已经过去。
关于楼市何时真正触底，结合国内学者与外资机构的观点，差异很有意思：
- 国内偏乐观：
蓓姐认为两个季度内见底；
孟晓苏判断2026年底。
- 外资更谨慎：
瑞银倾向2027年中；
大摩预判2027年底，除非出台极强政策，才有可能提前至2026年底。
这里讨论的核心是一线城市二手房。
新房价格看似止跌，更多是高端盘占比提升带来的结构性失真，二手房走势才更具指标意义。
各方也普遍认可，今年1月1日《求是》文章释放的信号鲜明，代表了顶层明确的态度转向。
孟晓苏的一个观点体现了高度：
一旦美国经济走弱，国内楼市将成为重要的对冲抓手，这也是政策必然会托底楼市的核心逻辑。
个人判断：
1. 强刺激不会轻易出台，大概率留作后手
当下外部压力尚未到极致，政策不会过早用尽，最重要的一招一定要留到最后。
无论是楼市还是股市，关键从来不是“短期拉起来”，而是如何长治久安、平稳健康发展。
管理层更希望熨平周期，而非快速吹起泡沫。
2. 当前市场处于磨底阶段，缓慢修复、逐步造势
断崖式下跌已结束，未来是温和筑底、预期慢慢扭转的过程。
3. 楼市真正见底，大概率在2027年上半年
不太可能拖到2027年底。
随着AI泡沫破裂，美股大概率在2027年走熊，届时国内会启动强力政策对冲，时间点上强有力政策不会很晚。
关于头部央国企地产股：
1. 楼市急跌已过，进入缓跌/筑底阶段
量能虽同比仍弱，但地价与房价的剪刀差持续修复，毛利率有望改善。
业绩受交付周期影响，报表端体现偏慢，但现金流会率先好转。
头部央国企的至暗时刻已经过去。
2. 2026年以震荡为主，底部逐步抬升，难再回到前低。
3. 2027年有望迎来戴维斯双击
政策持续友好+基本面持续改善，叠加80后改善型需求集中释放，
中长期支持大户型为主的楼市结构性行情，也利好优质房企估值与业绩双升。
-翟东升教授认为2027-2030年80后进入中年将有强烈的大户型房产需求释放
4. 2027年将是基本面与外部风险的博弈期
美股走熊会阶段性压制全球风险偏好，地产股也难免波动。
但只要迈过这一关，就能迎来真正的主升行情。
另外需要注意的是人民币升值的影响！
随着人民币升值，飘落在海外的估计高达2.5万亿美金的钱会逐渐结汇，流入后对国内整体通胀有益，股市，楼市，蒜你狠，总有一个池子会来装。
还是那句话，通胀一定会来，资产荒也一定会来！