绿城中国投资备忘录--周期策略
核心逻辑梳理：地产周期底部，绿城属于剩者为王，拿地和销售规模持续前三名，市值200亿人民币，前三名在上一轮地产周期市值普遍3000亿以上，市值和规模具有很大的背离，如果地产企稳回升，前三名开发商市值1200亿以上应该是有的。
绿城中国2024年权益销售额1000亿+，权益净利润率8%+（行业普遍净利润率、中海也验证了），2024年新拿地权益净利润80亿+，但结算净利润预计仅仅4亿左右（瑞银预测），主要在于1200亿历史滞销库存需要再2025/2026年持续去化及计算，其中600亿滞销库存归属于绿城，另外600亿归属于小股东，假如损失率50%，绿城净资产减少300亿，但净资产减少不太会影响绿城的持续经营。
未来如果房价企稳回升，绿城权益销售额1200亿+，净利润率10%+，净利润120亿，估值10倍，市值1200亿，相对目前5倍上涨空间，考虑派息率30%，综合收益率更高。
未来如果房价持续下跌，至少目前事实上如此，概率并不低，绿城权益销售额萎缩到800亿+，净利润率5%，净利润40亿，估值起不来，市值保个本。
大幅下跌超预期的话，那就挺难了，考虑到新房第四代住宅，流通性好，且拿地的时候会严格要求收益率，拿地到销售几个月时间，只要几个月内房价下跌幅度不要超过10%，开发业务都可能保本走量。上一波这么多地产商出问题，就是投资对房价上涨预期太乐观，投资拓展对回报率要求过低导致的，现在新拿地开发商已经不内卷，很理性了。
2025.11.27
1、存货滞销风险下降：已完工未销售库存有所降低了，可能滞销库存见顶回落了，是个好信号。2023年末约 384 亿元，2024年末约 450 亿元，2025年中约 390 亿元（推算）。
2、少数股东权益风险下降：少数股东权益770亿，其中應收關聯人士款項-非控股股东主要为2024年年末预付分派574亿，预付分派就是项目还没结算，但以股东借款出去的少数股东分红款，报表里还在账上体现为少数股东权益，实际上钱已经给到少数股东了。预付分派和少数股东权益应该相抵，记为应收，实际未来不会有现金往来，只会有报表记账的变化，如果项目结算，预付分派 = 项目少数股东权益 + 项目少数股东利润，视利润情况，有可能大于少数股东权益，也有可能小于少数股东权益。按1:1相抵的话，2024年年末少数股东权益771亿，抵掉这部分预付分派就只有200亿左右少数股东权益了。
2025.10.15
莫南网页链接{5分钟前· 来自Android}，给大家讲个笑话，绿城群解散了。解散交流群是一个情绪指标，但是最终还是要看资产负债表已完工未销售库存暂未开始减少需要跟踪，如果给到160亿市值且已完工未销售库存开始减少，我会考虑重点配置。
2025.07.05
1、生意模式没变，加工制造业，目前原材料便宜了，但是未来可能又因为其他开发商竞价不便宜，所以利润很难说稳定增长。但是20、21年全行业巨亏的阴影没有完全消除，现在竞争对手拿地仍然理性，所以对未来几年竞争格局可以适度乐观。
2、绿城承诺派息比率20%-30%，2024年度归母净利润15.96亿，派息10.89亿，股息率按照目前市值3.47%，万科、金地等部分以前的竞争对手失去派息能力。3.47%的股息率应该是底部股息率，未来随着绿城结算净利润提升，股息率有望提升。
3、目前绿城拿地前三、销售前三，这个趋势持续下去，预示着三五年后，绿城的结算利润也有望做到行业前三，按照以前的经验，房地产开发这个大行业，做到前三名，2000亿销售额，80%权益比率，8%的净利润率，有望实现净利润128亿元。估值给到5-10倍，合理估值600-1280亿，目前220亿不到的市值，还是有不错的空间。
4、母公司360亿净资产，少数股东770亿净资产，合营联营资产400亿，这770亿少数股东净资产+合营联营400亿，可能有不少甚至全部都是绿城信用兜底的。表外负债较多，这一块风险还没完全清晰可见。
5、现金流量表已经改善、资产负债表已完工未销售库存暂未开始减少需要跟踪，如果给到160亿市值且已完工未销售库存开始减少，我会考虑重点配置。160亿对应股息率5%以上逐年抬升，然后市值有望从160亿增长到600-1200亿，考虑分红再投资，十年5倍到10倍有机会。
2025.07.02
1、周期股。
2、全行业亏损、行业供给侧改革（前些年的前十名大多出局或者失去拿地能力）
3、新周期开启：万科政府托底代表周期底部，未来行业大概率会更好，小概率更差。23-24年新拿地，较多房企做到了8%以上净利润率，25年出让地块更多的号称第四代住宅，改善具有代际差异，新房未来会更好卖，新周期开启。
4、绿城属于存活下来的房企，目前销售额排名前三，市值230亿，大行业，前三名，小市值。
5、风险：1、生意模式一般，房地产属于经营杠杆、融资杠杆都比较高的行业。2、企业本身：绿城20/21年拿地亏损严重，具体亏损多大有争议，近几年计提了80亿减值损失，预计25年还会继续减值，这个风险不会再坏了，主要是看清楚有多少沉没成本，我也还在研究。
6、总体判断，目前值得好好研究了。
7、咨询了我一个专家库成员，问:“绿城和金茂股东会都说自己23-24年拿的地块平均净利润率能做到8%以上。情况有这么好吗？”答:“远不止 我们拿的地。”