绿城中国23年拿地复盘

本文复盘绿城23年拿地情况$绿城中国(03900)$ ，包括土地投资金额、货值、利润、交付进展、去化情况，顺便分析一下25年报表利润。

绿城23年获取38块土地，每个项目的鸟瞰图如下：

拿地投入：23年绿城全口土地款790亿，归属于绿城权益土地款620亿，绿城权益比例为78.5％。数字和年报有不一致的地方，我的文章可能更准确一点，信托融资（明股实债）部分我进行了修正。

权益土地款最高的几个项目：上海沁兰园62亿，上海留香园49亿，杭州芝兰月华41亿，北京黄村晓月和风36亿，南京芝兰月华28亿。

几个比较普通的项目，绿城让出了部分权益，比如杭州萧山市北的桂月云翠，绿城权益40.3％；南京地王芝兰月华权益41％。

货值统计：23年拿地

总货值1435亿，绿城权益货值1111亿

，权益比例77％。权益比例相较于历史项目明显提升。

去化情况：截止目前，23年新拿项目整体去化率大概是95.9％，是非常理想的，近期有管理层做路演说的23年拿地去化70％，其实不是最新的数据。

几个去化较慢的项目，1、北京黄村晓月和风去化73％，期房只剩余100套左右，还有178套是现房，马上也开盘了；2、南京金陵月华去化70％，南京市场比较冷，这个项目算是南京卖的最好的项目之一了；3、海南的海韵晓风，我没有查到具体数据，略微保守估算去化61％；4、嵊州小镇项目，没查到信息，土地款只有0.39亿，也不计较了。

利润情况：绿城权益净利润122亿，利润率11.4％，整体利润率很高。新增权益自持资产仅3.6亿（包括了云城云咏明月2亿多商业，好像是转给合作方），自持占比忽略不计，利润质量非常高。

分项目利润兑现情况：

1、嘉定留香园利润率20％（权益利润18亿）；义乌风起潮鸣利润率19.45％（权益利润8.6亿）、全运村丹桂苑18％（权益利润2.3亿）、台州凤起潮鸣17.7％（权益利润）、天津桂语听澜14％、西安海棠三子13％+，这几个都是又快又好，货值高、利润多。

2、杭州临平月伊星河、宁波东钱湖、台州临海项目、杭州西站云咏明月出现小的亏损，基本打平出货。前三个项目获取时间为23年3月底到5月初，正好是小阳春的时间，开发商拿地意愿强，绿城也做了下沉，好在三个项目总共权益土地投入12亿多一点，规模占比不大。杭州西站云咏明月是23年底行情起来一点的时候拿的，权益土地款只有7亿，云城之前一个项目摇号很火，加上开盘定价过高，后来市场冷了。

3、杭州桂月云翠不及预期，只能赚一两个点，8月拿地，主要是靠近铁路有硬伤，好在绿城凭借实景展示区，扳回一些，后来赶上25年杭州市场回暖，去化才比较顺利。

项目交付情况：大部分都在25年底前交付并结算报表利润。24年交付了一个西安丹桂苑；估计有四个项目会到26年交付，主要是23年底拿地的南京金陵月华、义乌凤起潮鸣西区高层、杭州绿汀春晓，还有西安凤鸣海棠。

25年交付的项目利润估算：上面说的23年和26年交付的这五个项目，权益净利润约14亿。扣除这部分，23年项目今年结算权益利润为107亿，扣除员工跟投占的利润，23年项目将为25年报表贡献90亿左右利润。

根据管理层释放的信息，25年报表利润和24年报表利润差不多，我推算，绿城25年年报，还可能继续大规模计提，留待一年后验证。

其实宏观来看，23年-24年房价不断下降，很多人认为住宅开发项目难赚钱，事实是绿城凭借精准投资，快速开盘，高品质溢价能力，仍然获得了非常可观的利润。

23年拿地，就算扣除员工跟投收益，也有100多亿的利润，算上轻资产和其他板块，一年赚了110亿+，这样的公司我认为给前瞻6—10倍市盈率比较合理。

特别说明：文章仅代表个人观点，很难避免错误，不构成任何投资建议。