绿城深圳宝安区项目测算

过去几年，地产公司经历了前所未有的大出清，能大量拿地的开发商已经不足十家；伴随着地产公司出清的，是地产股投资人出清，地产股票投资者也从舞台中央滑落至边缘角落，成为了非主流，投资地产股票更是被人耻笑~

令人唏嘘不已

经历过大出清，地产股投资者的素质已经提高很多，但是仍然很少看到地产股投资人能够把项目利润分析清楚，包括基金经理，仍然没有能够测算项目利润的能力。

这两天，在雪球看到有人说绿城拿小地块，快周转，项目利润5个点，利润薄。囤地开发商，慢慢卖，利润15个点，我发个绿城刚拿地的项目分析，希望大家有点点启发。

下文测算前天绿城新获取的深圳项目，宝安区地块，看下项目利润如何。

拿地过程：2025年8月4日，深圳宝安沙井一宗住宅用地出让，吸引了华润、中海、越秀及绿城四家房企，角逐并不激烈，由绿城以总价12.15亿元竞得，折合楼面价约每平方米20363元，溢价率约11.5%。

项目往南视野，很开阔

去年底到今年深圳土拍市场，绿城多次参与深圳土拍，绿城很有耐心，这次终于拍到。

项目位于宝安区，沙井地铁站距离项目只有400米。

规划预测：容积率3.1，在深圳属于低密，可以做100米以下小高层。地块比较迷你，周边环境相对普通，乱猜下，可以做110-140左右面积，户均面积120平米，这样顺便避征土增税。

随意设计一下规划方案，可能是3-4栋高层组成，楼间距比较舒适。

附近二手房情况，项目西侧紧邻的鸿荣源·禧园，交付已经16年，129平米平层户型，24年9月，中楼层成交4.28万；24年3月，成交价格5.1万；

附近有两个在售新项目，拾悦城臻园和海岸城翰府。

拾悦城臻园，6栋48-53层高层组成，总共2015户，商品房1315户，回迁房700户。网签859套，未售456套。月均流速40套左右。121户型成交均价约3.9万，140户型成交均价约4.6万。

拾悦城臻园，距离地铁远一些，容积率高，楼座密集，安置房多，绿城项目位置、容积率有比较大优势。

再看看海岸城翰府，目前尾盘在售，还有不到200户未售。

5号楼，2024年7月12日领取预售，总高50层，一层5户，116/120/140户型，总共215户，6套未售。

6号楼，2024年3月21日领取预售，总高51层，一层3户，143/188户型，总共129户，1套未售。

从这两次开盘看出，116-188户型市场需求都不错。

海岸城翰府成交价格，根据7月份优惠海报，120户型，47层房源价格655万，均价5.4万。

海岸城翰府，附近有大型商业，绿城项目更靠近地铁，容积率更低，各有优势，绿城项目住宅合理售价为5-5.4万元，后续按照均价5万测算。

项目利润测算过程：

规划指标：住宅建筑面积53595平米,约447户，套均面积约120平米，可售车位491个，每户1.1个车位。

土地款加契税12.5亿，契税按照3％。建造成本合计6.0亿，地上住宅按照毛坯0.6万+精装0.25万/平米，地下车库按照0.5万/平米考虑。

总货值28.5亿，住宅货值26.8亿，均价5万

/平米

；商业货值0.75亿，均价5万/平米，车位货值0.98亿，按照20万一个。

预计拿地后8个月开盘，12月现金流回正，营销+管理费用取3％，开发贷使用时间按照0.3年测算。集团给项目公司借款总额按照土地款的80%，集团借款利率按照6%，借款时间12个月，土地款利息0.56亿;三费合计1.49亿。

增值税+附加税为0.9亿，土增税为0（普通住宅，增值率不足20％可免征）。

住宅可售楼面价2.27万，住宅售价5万，差价2.73万，差价较大。

项目口径净利润5.7亿，利润率19.89％。

总结：项目总共投入12.15亿土地款，12个月时间赚5.7亿，假设土地款全部为自有资金的年化回报率为47％，回报率很高。

若市场下行，住宅售价只有4.5万，情况如何？货值25.9亿，净利润率15.13％，项目净利润3.9亿，土地款全部为自有资金的年化回报率为32％，回报率也很高，仍然是个优质项目。

通过上文分析，大家可以看出，目前快周转项目，仍然有非常客观的利润，不存在快周转不赚钱的事实。

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