绿城25年中报盈警解读

绿城中国上周五晚上发了盈警，利润同比下降90％左右，中报利润2亿左右，扣掉轻资产贡献2亿左右利润，重资产板块利润是0。

其实已经早就在雪球说过，已经降低大家预期了，之前我说过，不亏损就是超预期。

解释下为什么会造成这个结果。

上半年结算盈利项目有哪些？

答：

1、绿城22年项目去年就已经大量交付并结算了，只剩下北京崔各庄的晓风印月上半年交付，但是这个项目受到北京市场下行影响，基本打平。

2、绿城中报结算的盈利项目，主要是23年拿地的项目，总共交付了14个项目，利润的大头主要是杭州钱二芝兰月华（5.8亿）、丽澜轩（2.5亿），上虞晓风印月（2.5亿），宁波凤鸣云翠（2.2亿），合计利润大概22亿。解释下，下图中结算比例较低的两个项目，杭州汀岸辰风里，因为绿建三星原因，客户要求整改，交付比例不高；大连海韵晓风只交付了洋房。

3、老项目中利润多的，只有上海外滩董家渡桂语兰庭二期，约54亿货值，24年2月开盘，单价16.3万；一期22年底开盘，24年底交付，单价14.5万，二期比一期涨价1.8万，二期涨价比较多，推算二期利润不错，利润按照10％保守估计，5亿左右。

其他结算项目利润怎么样？

答：21年到现在，二手房房价跌了40％左右，绿城的新房，虽然抗跌一些，但是21年之前拿地的，也基本没有赚钱项目了。计提和老项目亏损，总计大概27亿，刚好和上面的有利润项目相抵。

21年之前的历史存量项目还有多少，老项目还要亏多少？

答：老项目的大概剩余1600亿未售，权益未售货值1000亿左右，我估计土地原值约为500亿（其中21年土地原值200亿，其他的是历年积累），这里面极少项目赚钱，一部分微亏，大多亏损严重，经过了多年计提，已经算不清了。

对于历史项目的估计，保守的态度，可以假设绿城21年之前项目房价跌掉了30％，绿城净利润为-20％（所得税资产能抵消一部分），权益净利润为-200到-250亿，扣掉已经计提的100多亿，后续几年还有100亿左右需要计提和亏损，已经越来越清晰了。

特别说明：文章仅代表个人观点，很难避免错误，不构成任何投资建议。$绿城中国(03900)$