豆包给出的答案：下面用房产重估价值来倒推锦欣生殖的合理估值区间，并和当前市值对比。
一、先统一口径（2026-02-08）
- 房产重估市值（你之前算）：≈114亿元（人民币）
- 财报账面物业+设备：28.12亿元
- 总负债：46.28亿元
- 当前港股市值：≈66.7亿港元 ≈ 61.4亿元（人民币）
- 净资产（账面）：103.54亿元
二、用房产重估做估值（资产基础法）
1. 重估后净资产（NAV）
- 房产增值：114 - 28.12 = 85.88亿元
- 重估后净资产 = 账面净资产 + 房产增值
= 103.54 + 85.88 = 189.42亿元
2. 医疗服务行业常用折价（重资产）
- 纯医疗物业：1.0–1.2倍重估NAV（只看砖头）
- 医疗服务+物业：0.8–1.0倍重估NAV（含牌照、团队、现金流）
- 锦欣是生殖专科+重资产+高壁垒，取0.8–0.9倍区间
3. 房产重估下的合理估值
- 下限：189.42 × 0.8 ≈ 151.5亿元
- 中枢：189.42 × 0.85 ≈ 161.0亿元
- 上限：189.42 × 0.9 ≈ 170.5亿元
三、和当前市值对比（人民币）
- 当前市值：≈61.4亿元
- 房产重估合理区间：151.5–170.5亿元
- 折价幅度：当前市值仅为房产重估估值的 40%–36%
四、换个角度：按“房产价值×行业乘数”估值
- 医疗服务重资产常用：房产价值 × 1.3–1.5（含牌照+运营价值）
- 锦欣合理估值：
- 114 × 1.3 = 148.2亿元
- 114 × 1.5 = 171.0亿元
- 区间：148–171亿元（和上面一致）
五、结论（一句话）
按房产重估口径，锦欣生殖合理估值约150–170亿元人民币；当前61.4亿元市值，深度折价约60%，安全边际很高。

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