恒隆地产中报阅读笔记
一、 净资产收益率：
从2020年至2025年，ROE最高的一年2023年是2.99%。这个ROE有失真的成分，因为报告净利润加入了物业公允值变动损益。但是经常性溢利的ROE也很低，预计2025全年大约2.48%。
我是有多不谨慎，才会买入ROE如此之低的公司？
二、 资产负债状况（2025中报，亿港元）：
非流动资产1975，流动资产238.69，资产总额2,213.69。其中现金及银行存款69.05，投资物业1670.93，待售物业138.52，应收账款31.12。
流动负债156.12，非流动负债626.76，负债总额782.88。其中银行借贷547.67，应付账款88.38。
应收账款加现金及存款为100.17，银行借贷加应付账款为636.05。净负债超过500亿。2024年不考虑物业公允价值变动的盈利不到36亿。假使停发股息，以此全部用于还债，需要14年。债务太多了，盈利太没有吸引力了。
2024年报，现金及存款103.03，2025中报为69.05；2024年报银行借贷573.76，2025中报547.67。银行借贷减少了26.09，但是现金及存款减少了33.98，净债项股权比例由33.4%上升至33.5%。
三、 20250731分析与结论：
商业地产的总体形势是供过于求，竞争激烈。目前并没有看到好转的趋势。
对于负债太多的商业地产而言，前景尤其并不美妙。
陈氏父子的年报写得很漂亮，而且确是德才兼备之人，但是在错误的行业陷入太深，走得太急，借钱太多。
段永平说，做对的事，把事做对。他们错是没办法，我错可以改正。
我在ROE不到3%的行业中投资，能够赚点小钱全身而退，也算是幸事。
四、 最终结果：
20250731开盘后以8港元以上清仓$恒隆地产(00101)$ ，自觉十分幸运。
换入一家商业模式更好的公司，净现金100多亿元，PE6，常年ROE10%以上。
换股操作最终结果如何，自己长期观察学习。