超额收益或在房地产

周末所见所闻，让我想到这句话。

先是看了李蓓的一个访谈，可能是25年8月份的。她的逻辑:一是房地产存量500亿平米，寿命最多50年，每年折旧损耗至少10亿平米需要补上。二是改善需求巨大。三是90%的企业已经退出市场，未来竞争格局极好。我认为她的逻辑是正确的。她说的第二点，让我想起一个熟人：30年前，他住的是90多平米的步梯房；20年前，换成了120多平米的电梯房；10年前，换成了200多平米的上下两层电梯房；最近，则换成了500多平米4层的别墅。这期间，他家孩子结婚搬出去了，平时家里人更少了，但是房子却变大了。这个例子说的是，人们一直在追求更为美好的生活，有实力和有意愿的居民还是很多的。在过度萧条的房地产市场中，一部分需求可能是被暂时抑制的。

李蓓透露的另外一个信息，更是引起了我的关注。她说，根据她们公司的一线调研，其实从2024年下半年起，一线城市一手房的房价，其实是稳步上涨的。这个情况，在二手房价稳步下跌、人人谈房色变的当下，是难以置信的，当然也是在大众认知之外的。但我相信她说的是真的。因为李蓓这个人是可信的。她说，其实有的房地产公司，从去年下半年起卖房子，利润率就已经达到了10%，因为地价降了，原材料成本降了，人工也降了。之所以报表还很难看，是正在消化2021、2022年的高价地。那几年开始开发的房子，利润率只有1%甚至0%。等过几年，高价地消化完了，房地产企业的财务报表就会发生巨变。她的这些说法，立足实际，逻辑严谨，看不出哪里有问题。关于一线城市一手房热销的说法，也大概率是真的。2023年给儿子买婚房时，我加了一个房产中介的微信。小伙子是个朴实的西北娃。我的体会，绝大多数中介，其实是挺好的年轻人，勤奋，诚实，敬业。这个感观，可能与很多人不同。总之这个周末我接到西北娃的微信消息，西安城北凤城八路“团结村板块”绿城开发的一个住宅，开盘三次，摇号三次。我也看到了他朋友圈发的视频，现场人山人海，座无虚席，确实是在摇号。

现实世界有很多我们所不了解、看不懂的东西，只能去正视。比如说，香港的房子贵不？只能说太贵了！但是从2025年春夏至今，房子最贵的香港，是我国房地产率先复苏的城市。确实是复苏了，这个，会慢慢体现在信和置业和长实集团的财务报表上。另外，很多人认为，一线城市的房价依然太贵，但是一手房价格已经开始上涨。我猜，上涨的原因，是市场处于冰河期，新开发楼盘太少，而需求是实实在在的。这种上涨，势必对下行的二手房形成支撑。二手房总会止跌的。二手房一旦止跌，那么房产市场就会明显转势。

早上读了@陈嘉禾 的文章《真正的底部静悄悄》。他这篇文章写得很有意思，也很有道理，显示出一位成功的价值投资者与众不同、出类拔萃的眼光和经验，值得一读。我想说的是，对于人所共知的优质资产，即使是真正的底部，也未必能静悄悄。例如，2022年冬天200元的腾讯控股。2013年100多的贵州茅台和10多块的$五粮液(SZ000858)$ ，也是分歧巨大、争论不休、并不寂静。反过来说，即使是静悄悄的资产，也未必便是底部。例如在港股中，很多垃圾股、老千股，很多天都未必有成交，一年半载可能都无人发声。那种静悄悄，是真正的坟墓。所以说，价值投资者还是要立足于价值和价格的错价，这才是段永平所说的本分。不过，话说回来，嘉禾说的，也不无道理，可以参考。确实很多时候，很多股票，底部确实是静悄悄的。我觉得，内房股如今正是处于底部静悄悄的状态。

记录一下生活和投资感悟。并无投资或建议投资内房股的打算。如今持有的$信和置业(00083)$ 和$长实集团(01113)$ ，财务实力强劲，分红可观，香港房地产市场处于复苏初期，没必要瞎折腾。所谓“无为之益，天下希及。”