保利发展“提级”，市场再畅想“两保归一”

过了一个十一长假，保利发展（600048.SH）完成了升级，成为保利集团的“一级下属公司”。

10月9日，一则股权变动披露：保利集团将保利南方持有保利发展的4,511,874,673股股份全部无偿划转至保利集团，这部分股权约占全部股权的37.69%。

保利南方也是保利集团的下属公司，常年以来是保利发展的最大持股方，和保利集团是一致行动人。划转后，保利南方将不再持有保利发展股权。

保利集团此前直接持有保利发展约3.03%的股权，此番划转后，持股比例将上升至40.72%，替代保利南方成为保利发展的第一大股东。至此，从持股结构和层次上看，保利发展成为保利集团“一级下属公司”，完成了“升级”。

划转后，保利集团直接持股保利发展为第一大股东。

这不意味着实控人发生变更，保利发展的最终实控人还是保利集团，央企还是那个央企。

如果仅仅是央企体系内部持股关系的一次简单调整，资本市场为何对这个消息表现出极大兴趣呢？那是因为保利集团旗下还有另外一个房地产业务平台，香港上市的保利置业（0119.HK）。

10月10日，保利置业大涨19.51%。

长久以来，无论是从规避同业竞争的角度考虑，还是出于央企业务整合的层面思量，市场都对保利发展和保利置业的合并保留了很大的想象空间，一有风吹草动，就会联想到是否“两保归一”。

当然，这只是市场的猜想。我们今天再强调一次，这是市场或者说一部分投资者自己认为的“良好愿望”。

保利发展（原保利地产）和保利置业的格局，是历史形成而来的，多种时代因素共同作用，这种格局本身的功过是非已无讨论必要。长期以来，两家公司发展各自安好，经营路线也各有特色，都是中国房地产行业中举足轻重的角色。

保利发展走的是规模路线。2024年全口径销售金额3230.29亿元，蝉联地产行业销售排行第一，是房地产“保中华”（保利、中海、华润）新格局中的带头大哥。其总部设在广州。保利置业规模不及保利发展，业务分布上除了山东、黑龙江的若干城市外，重点基本分布在南方，尤其是长三角一带。保利置业的内地总部设在上海。

2025年上半年，长三角地区9个城市贡献的销售额，占保利置业当期销售总收入的55%。其次是珠三角，广州、深圳、佛山、惠州四个城市贡献了大约15%的销售额。这两个区域，已经占到保利置业全部销售额的70%。因此，说保利置业是一间业务重点在南方市场的公司并不为过。

而且，在广州、深圳、上海等城市，保利置业确实拥有不错的口碑。业内也曾有“保利置业不过江”的说法流传——当然，这一说法并不完全准确。

保利发展业务布局更广，其中华南最重要，2024年全年，这个区域贡献了33.68%的结算收入；华东片区次之，占比28%，第三才是北京所在的华北，16.6%。剩余的中部、西部、东北和海外，贡献了剩余的结算收入。

从我们掌握的情况看，保利集团很好地处理了两个地产业务平台之间的关系，基本上没有出现同业竞争致使主要股东或公众投资人利益受到损失的情况。这一点上，不得不佩服中央大型企业内部管理方面的“高明智慧”。

不过，一业一企，一企一业仍是国资改革发展的主流方向。2022年7月，在中央企业深化专业化整合工作推进会上，国资委有关负责人明确提出：有序推动“一业一企、一企一业”，一类业务主要由一个子企业专门运营，一个子企业主要经营一类业务，打造业务清晰、管理统一、运营一体的专业化发展模式。

在此后国务院新闻办举行的发布会上，国资委有关负责人再次强调，要“鼓励更多企业和地区形成‘一业一企、一企一业’新格局”。

从这个角度观察，如果保利发展、保利置业“两保归一”，确实符合“一业一企、一企一业”的大方向。而在从事房地产业务的央企中，一家央企拥有两个成建制的、业务规模庞大，而又相互独立的房地产业务平台的，保利集团确实是少有的一个。

我们再次强调，对于“两保归一”，只是资本市场层面的一种分析。

保利集团体系庞大，很多企业承袭历史而来，这即是前文我们所提到的“二保”格局的形成有历史原因。保利置业的“前身”，是一家名为新海康航业投资有限公司的企业，1993年被保利（香港）控股有限公司（下称保利【香港】控股）收购。

嵘高贸易是保利（香港）控股的前身，新海康航业则是保利置业的前身

保利（香港）控股的则更具历史色彩。1984年，经批准，保利科技有限公司正式成立。1985年，为发展出口业务，在香港设立了嵘高贸易公司，这间公司就是保利（香港）控股的前身。

1993年，保利科技有限公司经批准重组为中国保利集团有限公司，也就是现在的保利集团。一年之后，也就是1994年，保利(香港)控股通过资本运作完成收购新海康航业投资有限公司，这间公司后来更名为保利置业集团有限公司，从事房地产开发和物业经营业务。

保利发展的前身，是1992年在广州设立的广州保利房地产开发有限公司（下称广州保利）。1995年前后，开发了在广州非常出名的保利红棉花园，自此明确房地产为主业。2002年开始，广州保利进行股份制改造，2003年完成，名称去掉广州，变为保利地产股份有限公司，逐渐开启全国性发展，2006年在上交所上市，成为保利房地产(集团)股份有限公司，后再次更名为“保利发展控股”。

这即是今日保利发展的由来。

由此可以看出，从发端而言，保利发展与保利置业便是各有各自的起点，在大保利体系内部，血缘并不相交。

目前，保利（香港）控股是保利置业的控股股东。保利（香港）控股的股权结构中，则出现了保利发展的身影。截至2025年3月末，保利（香港）控股共有两个股东，保利集团和保利发展各持股50%。

这种持股结构，耐人寻味。

保利发展和保利置业都是地产行业的优秀企业。资本市场和投资者的愿景在于，“两保归一”之后，潜在的同业竞争问题一劳永逸，而无论是以何种方式“归一”，保利集团都更有可能拥有规模更大，排名更稳固、抗风险能力更强、专业能力也更加强大的地产业务平台，从国资保值增值角度而言，是为利好。

当然，央企体系中历史承袭的特殊性，也不应忽视。不过，我们相信，无论是国资委抑或保利集团，均会有周全考量。无论“两保归一”，还是维持现状，都会是最佳选择。

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