南都物业：规模扩容+盈利修复双重利好 稳楼市政策三重赋能
$南都物业(SH603506)$
南都物业近三日连续两涨停，累计涨幅超20%，今日盘中大幅下探属典型洗盘特征。核心逻辑是政策利好未变，但短线获利盘集中，主力借回调清理浮动筹码、抬高持仓成本，且股价未破关键支撑，洗盘后更利于后续拉升。
一、核心政策刺激逻辑
1. 存量盘活+保障房扩容（订单增量）：中央经济工作会议鼓励收购存量商品房用作保障性住房，专项债支持相关收储，为物管行业带来大量新增基础服务订单。南都物业深耕江浙沪（签约面积占比85.88%），长三角存量盘活与保障房建设高景气，公司凭借区域深耕优势，有望斩获更多市场化招标项目，进一步扩大管理规模。
2. “好房子”+公积金改革（需求+品质双升）：政策推动“好房子”建设与公积金改革（额度提升、用途拓宽至物业费、老旧小区改造等），既激活改善型住房需求，又带动物业品质升级需求。南都物业毛利率16.57%高于行业平均，高端住宅与商写项目占比高，将受益于物业费收缴率提升与增值服务空间扩容。
3. 房企风险出清+稳交付（经营稳健）：保交楼深化、房企化债提速，有效减少关联房企拖累，保障基础物业费现金流稳定，降低项目管理中断风险。南都物业资产负债率53.71%显著低于行业平均68.54%，财务结构稳健，更易承接稳交付后的新增管理项目。
二、南都物业承接优势
• 区域龙头地位稳固：杭州单城收入占比约45%，长三角布局深厚，契合政策重点支持区域的发展红利。
• 业态多元适配性强：覆盖住宅、商写、城市服务全业态，可精准匹配存量盘活、保障房、公共物业等多场景需求。
• 数智化降本增效：参投云象机器人等企业，落地清洁、巡检设备，提升投标竞争力，契合智慧社区政策导向。
三、结论
中央经济工作会议与楼市支持政策从订单扩容、需求激活、风险缓释三方面全面利好南都物业，叠加公司区域、业态与科技赋能优势，短期经营稳健性提升，中长期管理规模与盈利水平有望持续增长，估值具备修复空间。