会战略性配置商业地产

从超长期看，我需要投资能够持续现金流入的生意。商业地产是最完美的“一次投入，长期产出”的模式之一。但商业地产在过去遭受多重打击，一是母公司的房开即售业务大多萎靡，二是高负债公司被加息周期一个个整垮，三是网购冲击了绝大多数的非核心地段商铺价值。另外，也不能不考虑大陆土地使用权多数为40年或50年带来的未来补缴资金甚至收回的风险。

综上，希望长期分配15%以上的仓位投资于商业地产，具体分布如下：

$九龙仓置业(01997)$ 目标持有8%，目前已持有8%，建仓基本完毕。九置是最让人省心的商业地产，核心资产999年地契，并分别地处尖沙咀和铜锣湾地区。公司已经连续多个季度降低有息负债规模，未来的风险会越来越小。香港的社会零售和游客数量也在增加，并且是北上港三地中第一个同比翻正的，没有理由担心。

$恒隆集团(00010)$ 目标持有3%，目前已持有接近2%，也基本建仓完毕。去年至今亏损主要来自于恒隆地产，当时过于天真地重仓仍在大幅增加负债规模的恒隆，且无视了集团和地产之间的折价，深深地被市场教训了。冷静地看，恒隆集团是目前商业地产里账面估值最低的了，比他还低的新世界发展已经摇摇欲坠。恒隆的模式是我想要的，美中不足的是集团持有地产比例还不够高，私以为如果还能再以股代息一两年会更好。多说一句，恒隆未来的战略会围绕上海杭州无锡做更多轻资产运营项目，目前看战略角度没问题，但似乎过于仓促，一个典型成功案例都没有就三箭齐发，年轻人那什么。。。

$中国国贸(SH600007)$ 目标持有3.5-7%，最好是5%左右，目前0.8%，未来一两个月希望能逢低加仓。国贸其实是最像九置的公司，但（1）大陆和香港的地契区别，没有999年地契；（2）一期和二期名义上土地归控股股东所有，产权上有瑕疵；（3）北京的商业化和香港不太一样，个人觉得写字楼和公寓的作用也很大，不能只看商场，尽管商场是盈利主力。随着未来有息负债接近还清（大概2-3年？），国贸的每股分红不太可能有大幅滑坡，未来十年保持在1.2左右是大概率的，即使降下去也会升回来。

太古股份公司B，目前持有1%，长期观察

嘉里建设，目前无持仓，倾向于观察金陵东路项目接近完成后再做打算。

完结