又看了两家物业公司

这周继续看了两家物业管理公司，也顺便总结一下个人认为看物业公司比较重要的点。

一是公司物业管理业务的定位。具体包括所管理物业的价格定位（低中高端）、住宅和非住宅物业占比的定位、增值服务的定位（增值服务占比及持续性）。

二是关联地产公司的情况。经营是否稳健以及持续提供物业资产的能力如何。

三是公司是否会被关联的地产公司揩油。按理说这应该放在第二点，但我认为其实这一点尤为重要，需要单独拎出来甄别。与之相关联的有公司高管人员的持股情况，一般来说高管持股激励越到位，则揩油的可能性越低。同时也要看公司的历史，有黑历史的公司大概率还会继续出问题。

四是物业公司的外拓能力。在关联地产公司提供物业资产增速下降的大环境下，外拓能力对公司物业管理面积的重要性会提升。

五是应收账款及其账龄结构。应收情况体现了公司所管理物业的基本盘，占比越小回款越快则证明其管理的物业资产居民素质及缴费意愿更强。

另外有一些分析中具有共性的