假如华阳股份是个房东老板

因为过去20年国人很多都有投资房产的经验（对房产价值相对熟悉），所以最近做了个有趣的类比思想实验——假如有个叫华阳股份的房东老板，我们就暂且叫他华老板吧

华老板手头本来攥着30套房，靠租金细水长流。可他偏不满足，前几年灵机一动，搞起了“空间魔法”——违规搭建，硬生生多造出50%的可出租面积。通过这一波神操作，租金收入果然水涨船高，街坊邻里纷纷啧啧：“华老板这身家实力，起码相当于有四五十套房吧！”

可惜好日子没持续多久，“违建大户”的名号惊动了有关部门。一纸整改令，加盖部分全拆光。租金收入应声下跌，更惨的是，这时整个楼市也开始走下坡路——原有的30套房租金也跌了。华老板站在自家阳台上，望着曾经“多出来”的搭建房，如今只剩空气，心情无比沉重……

痛定思痛，华老板决定“实打实地购置房产，以图东山再起”。他一口气用自有资金+贷款买下20套崭新的学区房，地段优越、租金潜力大。不过这些房子有些还在建设封顶没交房，有些交房拿到的是清水，还在吭哧吭哧装修中，预计还得等一两年才能真正批量出租变现。

但这时候，周围人对他的评价却彻底变了味儿：“你看他，明明只有30套房能收租，还欠了一屁股债！”“要我说，现在租金行情差、利息压力大，他的身家再打个折——按25套算都算客气了！”

是不是很魔幻？

以前只有30套房（外加一点违建魔法）的时候，大家抢着按45-50套房给他定价；现在实打实拥有了50套房（还含20套黄金学区优质房源），反倒被当成25套普通房来估值

更有趣的是，如果华老板把他所有的房产——包括现有的、未来的、学区的、普通的——打包成“华老板未来收益权”（你可以理解为股权），我们居然能在很长时间里，持续用25-30套普通房的价格，买到50套房的资产（含优质学区房）➕50套房的长期租金（分红）➕租金长期看涨（市场回暖，跟随通胀）的超额预期价值