贝壳的终局猜想和闭眼估值
在中国房地产市场成交量最高的2021年，新建商品住宅和二手住宅的成交金额合计为23.2万亿（16.3万亿+6.9万亿），此后一路下跌。
2024年官方不再公布二手住宅成交金额数据。但我预计未来应该可以维持在6-7万亿左右。
2025年前三季度，新建商品房销售额约6.3万亿元，全年达到8.5万亿应该问题不大，新建商品住宅比这个数要低一些，大概在8万亿左右。
总的来看，在房地产持续低迷尚未到底2025年，中国新建商品住宅和二手住宅的成交金额应该还能维持在15万亿左右。
未来即使成交量再下降，但是成交量会体现在新房和二手房的比例变化上，总体的成交金额保持在13万亿以上，应该问题不大。
在2021年，贝壳的新房和二手房营业收入合计约800亿左右，这两项业务的营业收入在2025年回落到600亿左右。
除此之外，公司家装家居业务营业收入在3季度保持持平，高速增长态势结束，全年大概可以达到160亿左右。公司租赁业务仍在保持高速增长，2025年全年营收应该可以突破200亿左右。新业务规模较小，2025年大概在30亿左右。
如果没有其他的意外情况，2025年公司营收合计应该会突破1000亿，创历史新高。
但是，因为不同业务的贡献利润率（公司的一个统计指标，收入扣除佣金和工资与收入的比率）差异很大，比如，存量房贡献利润率为40%-50%，房屋租赁业务的贡献利润率为5%左右。
所以随着业务构成的变化，公司的净利润和利润率也在变化。即使公司营业收入保持增长，公司的净利润和净利润率也未必能够同步增长，甚至会出现下跌。这个逻辑并不复杂。
公司的盈利情况并不稳定，在过去盈利的年份中，因为成本和费用控制良好，而且租赁业务占比较少的2023年公司净利润率达到7.6%，此后逐年下降，预计2025年大概下降到3.3%左右。
1000亿的营收，对应3.3%的净利润率，全年净利润大概在30-40亿之间。
我拍脑袋的预判房地产市场下跌周期基本接近尾声，未来1-2年如果房地产市场能够不再下跌，甚至温和回升。
以此为基础，未来5年随着市场的好转和贝壳市占率的不断提升，贝壳的新房和二手业务的营业收入能够回到800亿左右。家居家装业务保持同步的温和增长，大概能够增长到250亿左右；房屋租赁业务保持高速增长至350亿左右。
加上新业务，未来5年，我认为贝壳的营收收入的上限大概为1500亿左右，保守一点的话，大概在1300-1500亿左右。
相比现在的营收水平，大概有30-50%的增长空间。
随着营收构成变化，预计公司净利润率在3%-7%之间波动，乐观一点的话，公司效率提升和成本费用控制良好，净利润率可以达到10%。
我现在持有贝壳，下面排除持有的事实，做一次终局的闭眼估值。
以5年为终局，公司净利润大概为45亿-100亿-150亿这三档水平上，对应的分别为悲观情况、乐观情况、特别乐观的情况。
单纯的考虑公司业绩增长情况，我愿意给到15倍市盈率，对应的市值分别为700亿，1500亿，2300亿。
实际上，因为概念和商业模式的稀缺性，市场对贝壳的估值一直给予了比较高的溢价，贝壳上市以来，他的估值一直保持在30倍以上。
如果以此为基础，对应的市值为1400亿，3000亿、4600亿。
公司现在的市值为1400亿。
说句实话，如果我现在不持有，我应该不会再这个价格上买入。