达力其它不用看，就看它深圳东角头地块的价值兑现。
进展：25年底开工，1年后也就是26或27年初可以开始销售，28年交付结算，兑现利润和分红。
预测：利润100亿。
目前才25亿左右市值。毛估估3年4倍，分红50亿（相当于现在股价是12块，28年结算后每股分红24块），股价再涨1倍，3年4倍就达到了。就算股价达不到，从管理层的发言看，分红应该是可以乐观预期的。
以下是根据和中信一分为二地块为基础，毛估的推算方法
2023 年 5 月：达力集团与深圳航运达成土地置换 + 拆分方案，原东角头码头用地置换为约 10.9 万㎡商住用地，一分为二： K709-0003（达力西地块）：归达力集团，占地约 6.5 万㎡，建面约 17.9 万㎡。 K709-0004（中信地块）：归深圳航运（中信实际控制），占地约 4.4 万㎡，建面约 21.7 万㎡。
一、中信信悦湾（东地块）核心销售数据
住宅可售：12.6 万㎡ 备案均价：24.44 万 /㎡；实际成交均价：22–23 万 /㎡（按揭 95 折 / 全款 9 折） 开盘战绩：2025.12.28 首开 156 套，2 小时破 100 亿，去化83% 最新成交：2026.1–2 月签约100.3 亿；2 月成交均价24.91 万 /㎡ 套均总价：约8436 万 / 套
二、达力西地块（K709-0003）核心指标
住宅可售：14.3 万㎡（比中信多1.7 万㎡） 商业可售：2.9 万㎡ ，和中信销售情况相比较，同东角头、同深圳歌剧院旁、同海景资源，无明显劣势
三、达力西地块销售金额预估（保守 / 中性 / 乐观）
1）住宅部分（核心）
保守：均价20 万 /㎡（低于中信折后）14.3 万㎡ × 20 万 = 286 亿元 中性：均价22 万 /㎡（中信折后主流）14.3 万㎡ × 22 万 = 314.6 亿元 乐观：均价24 万 /㎡（中信备案均价）14.3 万㎡ × 24 万 = 343.2 亿元
2）商业部分（保守估算）
均价10 万 /㎡（豪宅区底商 / 配套商业）2.9 万㎡ × 10 万 = 29 亿元
3）合计预估（住宅 + 商业）
保守：315 亿元 中性：343.6 亿元 乐观：372.2 亿元
四、关键假设与风险
假设：达力与中信同定位、同品质、同去化节奏；无重大政策 / 市场突变 风险： 达力品牌 / 操盘能力弱于中信，均价可能低 5%–10% 入市时间（预计 2027）晚于中信，市场热度可能回落 西地块海景 / 景观略逊于东地块，单价或低 3%–5%
五、结论（中性口径）
基于中信信悦湾的热销与同区对标，达力西地块住宅 + 商业总销售金额预计在 340 亿–345 亿元区间，中性值344 亿元。
根据这个收入推测，计算一下它的利润：
一、收入
住宅：14.3 万㎡ × 22 万 /㎡ = 314.6 亿商业：2.9 万㎡ × 10 万 /㎡ = 29.0 亿
总销售收入：343.6 亿
二、各项成本
1）土地成本
东角头这块历史成本极低，但按市场公允可计入成本口径：
土地款 + 契税 + 前期：约 60 亿2）开发成本（建安 + 精装 + 配套 + 园林）
住宅 + 商业综合：1.2 万 /㎡ 总建面约 17.9 万㎡ 成本：17.9 × 1.2 ≈ 21.5 亿3）开发费用（营销 + 管理 + 不可预见）
按收入 5% 估算：343.6 × 5% ≈ 17.2 亿4）财务费用（融资利息）
按 3 年周期、融资总额 80 亿、利率 4.5%：≈ 11 亿三、关键：土增税 + 增值税 + 企业所得税
① 增值税及附加
简易估算：按收入 5.3% 343.6 × 5.3% ≈ 18.2 亿② 土地增值税（重点）
这类高毛利项目，土增税是最大成本项。
按深圳实操、可扣除成本合计约： 可扣除成本总额 ≈ 60 + 21.5 + 17.2 + 11 + 18.2 ≈ 127.9 亿增值率非常高，适用土增税税率 50%，速算扣除系数 15%：
土增税 ≈ (343.6 - 127.9) × 50% - 127.9×15%≈ 215.7×0.5 - 19.2≈ 107.8 - 19.2 ≈ 88.6 亿③ 企业所得税
（收入 - 总成本 - 土增税）× 25%
利润总额 ≈ 343.6 - 127.9 - 88.6 ≈ 127.1 亿 企业所得税 ≈ 127.1 × 25% ≈ 31.8 亿四、最终：全口径净利润
总销售收入：343.6 亿 减：总成本（含利息、增值税）：127.9 亿 减：土增税：88.6 亿 减：企业所得税：31.8 亿净利润 ≈ 343.6 - 127.9 - 88.6 - 31.8
= 95.3 亿最终结论（含土地增值税等所有成本）
在中信信悦湾同类售价、正常去化前提下：
达力集团深圳东角头西地块净利润 ≈ 95 亿左右（90～100 亿区间），这是人民币计算，换成港币是110亿左右