$中国金茂(00817)$ 中国金茂2025年业绩会详细文字纪要（00817.HK）
发布时间：2026年3月24日（业绩公告+管理层发言核心整理）
一、会议基本信息
- 时间：2026年3月24日
- 出席：陶天海（主席、代行CEO）、张辉（高级副总裁）、乔晓洁（CFO）等管理层
- 核心主题：深耕聚焦、提质增效，从“活下来”迈向“活得好、活得出彩”
二、核心财务数据（2025全年）
- 总收入：593.71亿元，同比+1%
- 毛利：92.21亿元，同比+7%；毛利率16%，同比+1pct
- 归母净利润：12.53亿元，同比+18%
- 扣非归母净利润（剔除投资物业公允值）：13.63亿元，同比+2%
- 签约销售额：1135亿元，同比+16%；行业排名第8（历史新高）
- 签约均价：约2.7万元/㎡，同比+24%
- 新增融资成本：降至2.70%（全年发债利率2.3%–2.93%）
- 分红：全年每股3.0港仙（中期3.0港仙，末期0）
三、业务板块表现（收入/运营）
1. 物业开发（核心，占收入80%）
- 签约销售：1135亿元，11城进前十，西安、郑州、雄安、太原城市销冠；上海单城221.4亿元
- 土储：全年拿地21宗，总地价577亿元，100%一二线；北京、上海占比66%
- 未售货值：约89%在一二线；一线城市占比近30%（+8pct）
- 产品线：金玉满堂（府/悦/墅/璞）全面落地，府系+璞系货值占比68%；新项目平均净利率>10%
- 交付：全年交付2.3万套，客户满意度94分
2. 金茂服务（第二曲线，占收入6%）
- 收入：36.68亿元，同比+24%
- 在管面积：1.06亿㎡，项目636个；93%在一二线
- 基础物管收入：26.9亿元，同比+23%
3. 物业投资（占收入3%）
- 租金收入：16.72亿元，同比-1%（长沙览秀城出表）
- 运营：在营商业/写字楼13个；杭州秦望水街开业
4. 酒店经营（占收入3%）
- 收入：16.20亿元，同比-5%（出售三亚希尔顿）
- 运营：高端酒店12家，客房3601间；江阴、南昌嘉悦酒店轻资产开业
四、管理层核心发言（陶天海+乔晓洁）
（一）战略与经营（陶天海）
1. 战略定位：坚持一核·三聚焦（开发为核，聚焦精品持有、品质服务、建筑科技）；执行增存并重（做优增量、盘活存量）
2. 三个加快、一个重视
- 加快增量去化：聚焦一二线核心，一年一熟、力争一年两熟（重庆璞印金开等实现）
- 加快存量盘活：全年盘活土地15宗，尾盘清盘、老盘新做
- 加快第二曲线：持有、服务、建筑科技协同发力
- 重视风险控制：负债率稳定、现金流安全
3. 组织变革：撤销五大区域，改为总部—地区公司两级管控；非开发业务落地平台+终端模式
4. 产品力：金玉满堂精准匹配改善需求，上海璞元16.6万/㎡，26分钟售罄
5. 行业判断：市场分化加剧，一二线核心更具韧性；公司是TOP10中唯一销售正增长房企
（二）财务与融资（乔晓洁）
1. 盈利改善：开发业务毛利率由11%→13%（+2pct）；投资物业公允值亏损由2.68亿→1.10亿（-59%）
2. 融资优化：全年发债92.5亿元，平均利率2.70%；融资渠道多元、成本持续下行
3. 现金流：经营现金流稳健，以销定投、快周转，保障资金安全
五、2026年展望
- 布局：继续重仓一二线，优化土储结构，提升一线城市占比
- 产品：深化金玉满堂，强化产品溢价与利润率
- 增长：做强金茂服务、精品持有、建筑科技第二曲线
- 财务：降负债、优现金流，保持稳健经营
- 目标：打赢产品文化、第二曲线、业绩兑现三大战役
六、投资者问答核心（摘要）
1. 拿地策略：坚持100%一二线、核心板块，北京上海优先；单项目IRR>15%、净利率>10%才获取
2. 毛利率提升：产品升级+城市结构优化+成本管控，2026年目标17%+
3. 金茂服务：独立上市、市场化拓展，2026年目标收入45亿元+
4. 分红政策：保持稳定分红，兼顾股东回报与公司发展