买入确定性——以汤臣集团为例

在经济学理论系统中有一条非常经典的基础理论——理性经济人，即每个参与市场经济活动的主体都会依据客观条件做出最符合自身利益的理性决策。这个理论有两个前提，其一是信息高度流通对每个参与者完全透明，其二是每个参与者完全理性，仅依据客观条件做出最优决策。然而这显然不符合市场实际情况，所以每个市场参与的主体会因为各种主观的、客观的因素影响做出非理性决策，这就能够引申推导出一个结论：由于市场活动参与主体的不理性，导致市场活动并非是最优的，而对应到股票市场就是，企业的市场定价（市值）总是会偏离其实际价值。而发掘和利用这些偏离正好是个人投资者的盈利机会。

那么如何发现和利用这些偏离呢，这就涉及到一个股票选择和买卖的核心原则：拥抱确定性。因为股票市场本身就是在各种不确定性环境中存在的概率化游戏，会受到诸如宏观政策变化、行业周期波动、公司突发事件、地缘政治风险等多种因素影响，甚至某天突然冒出的某个故事都可能引发市场情绪反应从而导致大幅波动。对于个人投资者而言是不具备在概率游戏中寻找和利用普遍规律达到盈利目的的（如量化），只能是尽量把各种不确定性因素剥离出来去拥抱确定性，才能在这场游戏中提高长期胜率，获得可观回报。

一般研究具备有高确定股票基本都难以脱离价值投资理论体系的几个特征，如强大的经济护城河（竞争优势持久）、稳定的商业模式和可预测的现金流、优秀的管理层和公司治理、合理的估值（安全边际）、优秀的资产和财务情况等。论坛中对于以上内容的论述已经很多，我在这里就不再赘述。本文仅是以新手研究的视角对$汤臣集团(00258)$ 进行剖析，看是否符合买入确定性这一原理。

首先，介绍下公司基本情况。汤臣集团是一家在香港上市的物业发展和投资控股公司，主要经营业务有物业发展及销售、物业投资、消闲业务、证券买卖、媒体即娱乐业务五个方面。截至本文发稿时公司市值60.32亿（港元），流通22.59亿股，PE（静态）34.12，PE（动态）3.86，股息率4.67%。

其次，公司经营业务情况分析。以25年公司财务中报为例，企业总营收26.42亿，归母净利润7.82亿，毛利率69.74%，净利率29.56%。

上表是25年企业中报中主要应收占比情况，其中物业发展及销售占比95%，是企业应收贡献的主要来源，其主要贡献来源为汤臣君品和汤臣一品的开发销售。

汤臣君品共分为六期开发，其中一期为43户独栋洋房，已售41个单位中销售额的90%已经在中报计为收入，剩余约3.97亿港元在年底可计为收入；二期为低层公寓大楼，提供196户住宅单位，中报时已签约售出143户，该部分收入42.7亿港元需在26年下半年交付后在26年收入中确认；三期项目提供约58个联排住宅单位，在25年10月开盘，开盘去化率已超过90%，以销售均价19.38万测算预估收入约为80亿港币（74亿人民币）；三期计划26年竣工；四期项目计划28年竣工提供约11.1万平米低层公寓大楼（此处暂不考虑营收情况）。余下五期和六期提供约12w平米住宅，但由于竣工时间较晚，暂不考虑。

仅汤臣君品项目，25年年报可确认收入30亿港币（一期），26年可确认收入不少于55亿港币（二期），27年可确认收入不少于87亿港币（三期）。（以上收入按完全去化考虑，中报中尚未售出单位单价参考已售单位均价测算。各人参考过程中可适当折扣）

汤臣一品项目共有4栋大楼，其中AC栋为出售，尚有2600平米未出售，BD栋主要为出租，出租率为61%。该部分收入主要为租金及物业收入，对整体影响较少。

其他如物业投资、消闲业务、证券买卖、娱乐业务主要有上海的部分工商及工业业务租金、高尔夫花园车位、香港物业出租、海汤臣高尔夫球会所、上海汤臣国际大酒店、债券投资、电影发行等业务，由于占比不足5%，暂不考虑。

综上所述，仅汤臣君品项目基本可确定为$汤臣集团(00258)$ 25年及未来2-3年内主要收入来源，其中住宅开发业务已售货值在25年中报中对应合约负债46.67亿港元（二期销售），预计在年报中合约负债金额可超过现有市值（三期销售），26年及27年企业营收已基本确定，企业营收及利润将明显改善。

最后，就是公司的股东回报情况。企业回报股东行使较为稳定，基本为年终分红，近二十年基本从未中断。以下为近5年分红情况：

由上表可见，公司管理层回报股东意愿较强，且分红持续增长，特别是2024-2025年力度加大，体现公司基本面修复。对长期持有者友好，股息收益率近年保持4%-8%区间。特别是25财政年度、26财政年度企业盈利大幅改善，特别分红概率上升。