华润万象生活2025H1——物管向左，商业向右
背景：我在半年前，开始一揽子买入多家物业公司观察仓， 后面一段时间内，不会再关注住宅物业公司，计划只长期保留华润万象生活仓位。
当然，华润的住宅物业管理业务，在我眼里也是鸡肋：母公司的扶持力度减弱，第三方外拓项目增长难、质量差、毛利低。
本文重点讨论华润万象的购物中心板块，主要是商业运营业务、酬金制下的物管业务。最后讲讲财报后市场的大跌。
一
购物中心，在管面积增长14%，但合约面积只增长了4%，三年后的增长只能靠坪效提升。
不过，三年内，购物中心业务，还是能够提供68%的收入增量。并且，这部分收入，是公司毛利率最高的业务。这个增量很可观，是我持有华润万象生活的重要原因。
当然，别商场越开越多，但分流严重，所以还得往下看。
二
在管面积增长14%，但收入增长20%，说明坪效提升了。
收入增长20%，但成本还降低了，最终毛利增长30%，毛利率高达破纪录的78.7%。
三
仔细看坪效细节。
我最关注的指标，是每平米零售额，本财报季达到9313，同比增长6%，超过社零增速，说明线上经济，并没有吃掉万象系列商场的份额。
每平米收入增速差不多，提点1.9%，长期稳定，说明增长不是牺牲商家利益、竭泽而渔。
但是，坪效毛利136元，同比增长了14%，超过了坪效收入，折体现出一定的经营杠杆——商家零售额增长，对于华润万象生活来说，多的部分是纯利润，不需要付出额外的运营、管理成本。
四
最后说下这份财报利润，为何低于市场预期。
其实看毛利和经营利润，都是15%+的增长，但主要问题出在这里：其他收入及收益，少了1.7亿利润。
再看附录部分
利息收入少了1.5亿，主要是因为香港上半年大幅降息，并不反映企业经营状况。如果把这1.5亿加回去，上半年利润增长也是15%增长。
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一个高度有效的市场，按理说不应该奖励可预期的增长、不应该惩罚主营业务无关的失速。
但市场看到华润万象生活利润个位数增长，于是跌了9% ，哪怕是因为香港降息、公司利息收入降了60%。
市场看到拼多多利润超预期，于是盘前10%涨幅，哪怕是因为投资收益单季度100亿。
对市场有效性的理解，还需迭代。