华润万象生活2025H1——物管向左，商业向右

背景：我在半年前，开始一揽子买入多家物业公司观察仓， 后面一段时间内，不会再关注住宅物业公司，计划只长期保留华润万象生活仓位。

当然，华润的住宅物业管理业务，在我眼里也是鸡肋：母公司的扶持力度减弱，第三方外拓项目增长难、质量差、毛利低。

本文重点讨论华润万象的购物中心板块，主要是商业运营业务、酬金制下的物管业务。最后讲讲财报后市场的大跌。

一

购物中心，在管面积增长14%，但合约面积只增长了4%，三年后的增长只能靠坪效提升。

不过，三年内，购物中心业务，还是能够提供68%的收入增量。并且，这部分收入，是公司毛利率最高的业务。这个增量很可观，是我持有华润万象生活的重要原因。

当然，别商场越开越多，但分流严重，所以还得往下看。

二

在管面积增长14%，但收入增长20%，说明坪效提升了。

收入增长20%，但成本还降低了，最终毛利增长30%，毛利率高达破纪录的78.7%。

三

仔细看坪效细节。

我最关注的指标，是每平米