$新世界发展(00017)$
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2011 年郑裕彤退休，郑家纯接棒后就跟打了鸡血似的，非要在内地房地产市场搞 “规模为王”。
结果呢？
2015 年抛了内地物业，转头又看错形势杀回来，2021 年郑志刚更是逆势抄底囤地，把 K11 商场从香港 4 座扩到内地 26 座，单个项目砸 50 亿港元，回报周期 10 年以上。
这哪是做生意，分明是赌桌上押错了注 —— 电商冲击加上疫情，K11 成了 “打卡免费、消费拉黑” 的典型，现金流入不来，只能发利率 8% 以上的永续债续命，34 亿美元利息拖到现在付不出，净负债率飙到 50%，活脱脱把港资房企的稳健招牌砸成了内地房企的老路。
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再看看隔壁李嘉诚，那操作就精明多了。
2013 到 2016 年套现 2500 亿港元，把内地资产占比从 75% 砍到不足 5%，2024 年连北京豪宅都 5 折甩卖，连香港深水湾老宅都挂牌了。这哪是撤退，分明是看透了 “房地产过度资本化就是城市枷锁”—— 香港房价收入比 47 倍全球最高，年轻人移民率 12.5% 创新高，连科技公司都跑去深圳新加坡，这时候还死扛地产，不是跟钱过不去吗？