重回民营物业地产股（二）：新希望服务

$新希望服务(03658)$ 则是一个母公司财政安全，公司管理层之前分红记录良好，并明确承诺未来股利支付率维持在60%左右的物业收息股。

不利因素主要有，母公司项目交付急剧减少，近期增长乏力；随着国内经济形式的恶化，物业可能有收不上来的坏账。25年中报披露，其平均物业费为3.14 元/m2/月，但其住宅物业费大概在2.3-2.5元左右，不仅远低于行业优等生滨江服务的4元以上，还低于刚刚提及的越秀服务，仅比行业平均的2.1-2.3略高。不过我个人认为市场已经对这部分price in了（6pe），10%的股息率用于收息，剩余40%的净利润增厚净资产，对于一个诚信的管理层，这个估值可以算的上有性价比。

营收部分

按地区看：西南和华东地区分别占比46%和35%，主要是成都，昆明，重庆，杭州，温州，上海，苏州，温州这类，个人对这些城市未来物业交付能力较为看好。

按类型看

公司主要以物管+生活服务为主，物管甚至还有外拓第三方拿地，增速较为可观，这两年商用租金确实也在下滑，而非业主增值服务随着母公司拿地减少应该会逐步计提，好在这部分占比已极低（约6.5%），风险基本出清。

综上，可以看出该公司确实是一家在用心经营的民营物业企业，且大股东有较高的分红意愿。

对于这样一家股息率10%，主营业务在母公司交付下降中，仍能保持两位数增长的公司，6pe的估值或许有些过于低估了。

我持有上述公司的股票，后续也可能在合适的价格买入或卖出，不构成投资建议。

如果有老哥发现我文章中的错误之处，希望不吝赐教