$九龙仓集团(00004)$ 带着问题看半年报：

九龙仓集团 2025 年上半年业绩较去年同期显著改善的核心原因是什么？

答案：主要原因包括两方面。一是投资物业重估减值大幅减少，2025 年上半年为港幣 11.8 億元，而 2024 年同期为港幣 44.81 億元，减少的未变现亏损直接改善了股东应占盈利；二是财务成本优化，实际借贷利率从 3.9% 降至 2.4%，利息支出减少，同时基础净盈利增长 3% 至港幣 20.35 億元，核心业务盈利能力稳步提升。总体是风险基本计提出清，主业稳定；

九龙仓各业务板块中，哪些表现相对突出，哪些面临较大压力？

答案：表现突出的板块为香港物业和物流基建。香港物业中顶级豪宅销售亮眼，Mount Nicholson 顶层单位创呎价纪录，发展物业入账收入增长 56%；物流基建营业盈利上升 11%，深圳码头吞吐量显著增长。
面临较大压力的板块为内地发展物业和酒店。内地发展物业确认入账收入降 79%，营业盈利降 92%，并需计提大额减值；酒店业务虽收入增长 7%，但因房價受压及内地入住率下降，录得营业亏损（2024 年为盈利）。

九龙仓财务稳健性体现在哪些关键指标上，为何能在复杂环境中保持资金周转稳定？

答案：财务稳健性体现在三大指标：一是低负债比率，期末仅 4.4%，远低于行业平均水平；二是充足流动性，未提取信贷额度达港幣 154 億元，银行存款及现金港幣 130.81 億元，且长期投资组合市值港幣 398 億元，可快速变现；三是合理债务结构，人民币债务自然对冲人民币资产，降低汇率风险，同时实际借贷利率降至 2.4%，节省成本。这些因素使其能在经济波动中维持资金周转稳定。

九龙仓长期资组合市值港幣 484 億元，投资收益怎么样？

答案：投资分部营业盈利为港幣 10 億元，较 2024 年同期（港幣 10.23 億元）微降 2%，主要因股息收入减少，但仍保持稳定水平。

公允价值变动收益
长期投资组合中，上市投资的公允价值变动产生港幣 60 億元盈餘（2024 年同期为亏损港幣 49 億元），主要得益于市场回暖，该收益已计入综合全面收益表，上半年回报率15%，跑输大盘7%个点，整体表现与相关市场走势一致。

规模增长
截至 2025 年 6 月 30 日，长期投资价值较 2024 年 12 月增长 15%，达港幣 484 億元（2024 年 12 月：港幣 420 億元）

九龙仓集团是否存在 “低估”？

总营业资产：港幣 1850 億元（+3%），其中地产占 66%、物流 8%、投资 26%。其投资物业组合估值仍达 603 亿港元（含香港 194 亿、内地 409 亿），发展物业 355 亿港元；优质资产为主（如香港山顶豪宅、核心区商业物业、深圳物流码头等）。这些资产的长期现金流创造能力（如香港豪宅的稀缺性、物流基建的稳定吞吐量）可能未被市场充分定价，短期重估减值可能掩盖了其内在价值。

集团长期投资组合价值达 484 亿港元（+15%），其中 398 亿港元为上市蓝筹股，涵盖地产、新经济、金融等领域，且期内公允价值变动盈利 60 亿港元。这部分资产流动性高、抗风险能力强，若市场未充分反映其市值增长潜力；

集团负债比率仅 4.4%（行业平均普遍高于 20%），负债净额 65 亿港元，且持有 130.8 亿港元现金及 154 亿港元未提取信贷额度，财务弹性极强。

低负债、高流动性（484亿股权包）、优质资产（香港核心物业、物流基建）及稳定派息。

130亿现金，484亿可变现股权包，物流业务（主要包括现代货箱码头有限公司在香港及内地的货柜码头业务，以及香港空运货站有限公司）约 148 亿港元估值，这些加起来为762亿，港股给了663亿的估值，啥概念呢，等于是总估值为港幣 603 億元投资物业+香港“山顶组合” 等稀缺豪宅地块，市值给了-100亿估值！更不用谈还有发展物业，市场真瞎！九龙仓的高管们真吃干饭，要么私有化，要么多分红！#年报季报#