港股老登企业攻略：港房复苏下，稳赚不踩坑的密码
在港股圈，香港老钱家族企业（长江系、太古系、四大地产这类）靠着家底厚、打法稳，硬生生能穿越牛熊。2026年一开年，香港楼市就摆出了结构性复苏的架势，这些“老钱标的”的投资价值又被重新盯上。我大概统计了目前这些老登港企25年全年，26年截止到昨天的涨幅，其它四大地产，长实、新鸿基、恒基、新世界，涨幅都在50%以上，以老登为代表的恒隆、九龙仓、希慎等，涨幅也是远远跑赢大盘？为什么？
一、港房复苏，核心资产才是真赢家
从2025年开始，香港楼市就借着通关红利、消费回暖、资本回流这三股劲儿，走出了长达数年的调整阴霾，呈现出“核心资产疯涨、非核心资产躺平”的分化格局，这也给老钱企业的业绩铺好了路。
细分赛道里，零售地产堪称复苏领头羊。世邦魏理仕的数据显示，2025年香港四大核心商圈街铺空置率直接降了2.2个百分点，跌到5.8%——这是2019年四季度以来的最低值，租金全年累计涨了2.9%，核心街铺环比也涨了0.6%。展望2026年，跟着体验式消费升级和租约到期重置的节奏，核心街铺租金大概率还要再涨5%-7%，铜锣湾、尖沙咀那些黄金地段的物业直接躺赢，而希慎兴业、九龙仓置业这些老登手里攥的，恰恰就是这些“摇钱树”资产。
办公楼市场则是“量稳价弱”的韧性局。2025年香港办公楼净吸纳量冲到210万平方呎（市场上 “新租 + 扩租” 的面积，减去 “退租 + 缩租” 的面积，最终得出的差值），创下2018年以来的峰值，其中中环的吸纳量更是飙到2007年以来最佳，空置率连降四个季度至11.1%。虽说全港整体空置率还卡在17.3%，2026年租金可能再跌3%，但优质甲级写字楼、尤其是核心区位的，靠着非银金融机构和内地企业的租赁需求，早就先稳住了阵脚。恒隆地产、新鸿基地产在中环、尖沙咀的甲级写字楼，后续大概率能持续吃红利。
商业地产投资市场也同步回暖，2025年四季度投资额环比暴涨130%，达203亿港元，创下三年来季度新高，全年总额445亿港元。自用买家和内地企业成了主力军，这也侧面印证了大家对香港核心地产资产的信心有多足。
二、老登企业穿越牛熊的三大buff
老钱家族企业能长期稳赚，不是靠运气，而是靠着独特的资产盘、经营打法和风控能力，抗跌性拉满、收益也稳，妥妥适配稳健型投资者的需求。
第一buff：核心资产筑成“护城河”。老钱们手里握的都是香港核心地段的“硬通货”，比如九龙仓置业掌控着海港城、时代广场两大顶流商业体，租金收入占比高达90%；希慎兴业作为“铜锣湾地主”，核心物业常年现金流在线。这类资产又稀缺又抗周期，市场差的时候能靠租金兜底，市场好的时候先享租金和增值双重红利。数据说话：2025年港股通地产股平均股息率3.96%，而鹰君、长和、九龙仓置业的股息率分别冲到4.92%、4.85%、4.82%，长期分红能力直接碾压行业均值。
第二buff：低杠杆经营，拒绝“盲目扩张死”。老钱家族向来把“安全”刻在DNA里，严控负债、不贪多求快。港股通里的老钱企业，大多把负债率控制在80%以下，恒隆地产、太古股份更是优化了负债结构，有息负债占比低、现金流充裕，2025年长实集团、新鸿基发展的经营现金流都保持高位，分红和业务拓展都有底气。
第三buff：多元布局对冲风险，不把鸡蛋放一个篮子。头部老钱企业都搞“跨界版图”，避开房地产的周期波动。比如长和横跨港口、零售、基建、电讯等全球业务，太古集团覆盖航空、地产、饮料、零售多赛道，新世界发展联动地产、珠宝、基建。靠着不同行业的周期错配，实现整体业绩稳如泰山。2025年房地产还在复苏爬坡期，长和、太古股份靠着多元协同，全年涨幅分别达27.59%、5.46%，跑赢不少单一地产标的。
三、2026年机会点
结合港房复苏节奏、行业政策和企业基本面，2026年老钱风企业的机会，主要集中在三大主线，估值修复的空间也相当可观。
主线一：核心商业地产，吃足租金上涨红利。2026年香港核心街铺租金预计涨5%-7%，手握核心零售物业的企业直接躺赢，九龙仓置业（海港城、时代广场）、希慎兴业（铜锣湾商业集群）靠着低空置率和租金上涨，业绩大概率稳增。另外，办公楼优质资产租赁需求回暖，长实集团、恒隆地产、新鸿基地产的甲级写字楼有望迎来估值修复——2025年恒隆地产全年涨53.13%，2026年至今又涨10.43%，复苏动能拉满。
主线二：博彩产业链，蹭行业利润率回升的热度。2026年澳门博彩业总营收预计同比涨6%，恢复到2019年90%的水平，其中中场业务同比涨7%，甚至超过2019年同期（117%）。卫星娱乐场关闭后，行业EBITDA利润率有望提升6个百分点至24.9%，吕志和家族旗下的银河娱乐作为澳门博彩龙头，既能吃中场业务增长的红利，又能受益于竞争格局优化。2025年全年涨42.86%、2026年至今涨16.02%，业绩和估值双升逻辑拉满。当然也可见接去买嘉华国际，因为他持有的银河的股权价值以高于目前的市值。
主线三：低估值多元企业，等估值修复“补涨”。部分老钱企业当前估值处于历史低位，又有多元业务协同加持，但因为资产太分散，市场给的估值折扣超多，26年修复潜力十足。比如长和、太古股份，靠着全球多元布局和稳定现金流，估值低于行业均值；新世界发展受益于地产复苏和周大福珠宝的增长，2025年涨63.37%、2026年至今涨27.13%，成长+估值修复双buff叠加，但企业的负债在港股老登里最高，需要小心为上。另外，北水资金向来偏爱高股息、低估值的老钱标的，后续大概率会持续加仓，进一步推高估值。
四、避坑指南：四大雷区，千万别踩！
虽说老钱企业整体稳健，但也不是闭眼买都赚，选股时要警惕四大雷区，避开“价值陷阱”。
雷区一：高负债+债务结构失衡，现金流告急。有些老钱系地产企业负债率居高不下，还堆了不少短期债务，流动性压力拉满。比如恒基地产、新世界发展负债率分别达77.88%、73.51%，虽说没到行业极端水平，但一定要盯紧有息负债规模和偿债能力，负债持续攀升、现金流恶化的标的直接pass。
雷区二：非核心资产占比过高，拖垮整体业绩。有些企业手里一堆非核心区域的低效资产，复苏周期里修复慢，甚至可能减值。比如部分区域性地产企业，非核心街铺空置率一直降不下来，租金越跌越狠，直接拖累整体业绩。优先选核心资产占比高、资产周转效率高的标的。
雷区三：政策调控+行业竞争，突发黑天鹅。香港楼市对政策敏感度极高，要是后续出台限购、加税等政策，复苏节奏可能被打断；澳门博彩业也面临品牌授权费调整、政府干预等风险，直接影响利润率。另外，香港办公楼非核心区域竞争激烈，仓库租金2026年预计再跌5%，这类资产占比高的企业要谨慎。
雷区四：家族治理混乱，传承出问题。老钱企业的稳定性，全靠家族治理和传承。股权纠纷、代际传承不畅，很容易打乱企业战略，拖累业绩。有些企业家族成员持股分散，决策效率低下，后续发展隐患大。选股时要关注股权结构是否稳定、有没有完善的职业经理人团队和传承规划，治理清晰、传承有序的才靠谱。
2026年香港楼市结构性复苏已成定局，老钱风企业靠着核心资产、稳健经营和低估值优势，投资价值相当明确。大家可以聚焦核心地产、博彩产业链、低估值多元协同三大主线，精选高股息、低负债、核心资产密集的标的。同时避开高负债、资产质量差、政策敏感、治理混乱的坑，靠基本面和风控，抓住复苏红利里的稳稳的幸福。