祈福生活：停止增长的收息股
先说结论：依托于祈福新邨的一个零售实体，虽然业绩无法增长，但估计也不会大幅下滑。预估未来常年净利润0.85亿，假设分红率80%，以现价5.79亿港币（5.3亿人民币）买入，也有12%分红率。买入基本仓等收息！
【祈福新邨、彭磷基与孟丽红的历史】
彭磷基1940年出生于香港，祖籍广东番禺。在番禺创业之前，他已经在国内、香港、台湾从事房地产业务，曾参与承建香港“锦绣花园”、“康乐园” 、“回力球场”及台湾的“台北小城”等重大项目。1991年，彭隆基在番禺钟村兴建【中国第一邨】的祈福新邨（网络也称“祈福新村”），上世纪主打“港人度假屋邨”，经过近34年发展，其内部居住近20-30万人，有17个小区，里面有2所学校、祈福医院（3甲）等。彭的后期主要做基金会，医院院长等教育、医学事物。网络搜索信息基本全是善人义举，是老一辈创业家风范。
孟丽红是彭磷基的老婆，1960年生，目前已65岁。两人新建祈福新邨后，将物业板块剥离，以“祈福生活服务”上市，其中孟是祈福生活的大股东，占比75%，彭基本不参与上市公司行为，但与彭的企业有若干关联交易。
【祈福生活服务的业务】
祈福生活的生意模式很简单，即依托于祈福新邨及周边小区，提供综合服务，包括物业、零售（商超百货）、课外培训、其他（餐饮、中介、电信销售）等等，近年来使用富裕资金投资了若干白银。
从数据看，祈福受困于物业管理面积无法增长，董事长年事已高，营收、毛利、净利均长期停滞不前，考虑彭、孟的年龄已到85/65岁，以及2022年祈福医疗在香港二次失败，分红在2023年开始大幅提高。
细看祈福的经营业务，不得不惊讶于其超高的毛利率（45%+）和净利率（25%左右），远远高于滨江服务（毛利25%，净利15%+）、金融街物业（毛利15%，净利10%-），这是什么原因呢？
——对利润贡献最大的就是物业，长期保持0.6亿毛利及70%+的毛利率。其次是教培，贡献约0.14-0.18亿的毛利。收入看最高的似乎是商超，但激烈的竞争下业绩只有约0.2亿，毛利也仅15%。
【企业治理】
对于营收/利润无法增长的企业，核心就看企业治理情况。从历史上看，孟总对小股东还是非常稳健的，举例如下：
1、 自上市之初，物业板块有24.5%股份由少数股东持有。2017年5月16日，按8570万的估值，支付2100万收购24.5%股份。至此之后，上市公司所有下属公司全部100%持股，不存在少数股东权益。
2、 关联交易方面，基本也没占上市公司便宜
上市公司给关联方提供服务，常年在5000万+，猜测为若干人力服务，在2022年之前，应收关联方一般占服务收入50%，近三年已经降到25%，猜测已改成一个季度付一次。上市公司给关联方支付租金，近几年也没有变化，应付关联方却保持50%，估计是半年付一次。
【祈福生活是否还能持续分红】
这样的资产负债表，大概率每年还能产生近0.85亿净利润，完全可以100%分红。如果按现价5.79亿港币（5.3亿人民币）买入，假设按80%分红率算，也有12%分红率。买！
另外，还要披露1个风险，即物业费长期无法提价——招股说明书披露，祈福新邨在2016年物业费是3.51元。近期通过贝壳咨询中介，物业费还是3.4元/3.45元。近20万人的大社区，除非广州多个小区均提价，否则祈福生活也难提价，这就基本限定了其上涨空间
