$万科海外(01036)$ 这也是个潜在收益远大于风险的地产股，资产负债率低至5.5%，市值仅有6.8亿。此类机会几乎只会在流动性极差的小盘港股出现。

先看利润表，根据最新的2025年中报，不算物业发展和资产减值的稳定利润来自以下几个部分：万科集团海外资产管理服务费利润1800万；香港丽晶中心出租利润3200万；星寓酒店利润250万；存款利息580万。不过由于丽晶中心和星寓的租金出租率都在下降，管理的万科集团海外资产规模也在下降，再叠加降息影响，以上各项常规利润都还有下降空间，未来恐怕只能稳定在每年8000万左右，但也足够支撑起当前市值了。物业发展方面在香港还有若干地产项目，这部分账面上来看是亏钱的，不过也都是一次性影响，能按时回笼资金就好。

再看资产负债表，公司没有计息贷款，总负债也才2.4亿几乎可以忽略不计，这方面可以说是冠绝港股地产公司。非流动资产32亿，主要就是丽晶中心和星寓酒店，估值是否合理暂且不论。流动资产11.2亿，包括5.9亿现金和4.7亿待售物业，只算流动资产也远大于当前市值了，所以低估是毫无疑问的。

可惜的是该公司历史上分红比较抠门，近几年都是每股0.06-0.09元，也就是每年两三千万随意打发一下。不过我们也应当看到一些潜在的积极变化，那就是万科海外的资产负债表越发稳健，24年更是还清了全部计息银行贷款。且公司最近几年没有继续在香港拿地，那么剩下的几个地产项目开发销售完成后回笼的资金总得有个去处。考虑到大股东万科集团75%的持股比例以及近些年万科遭遇困难极度缺钱的现状，想合情合法地动用万科海外账上这11亿来救急的话就只有私有化和大额分红两条路可选。参考同系物业公司万物云的选择，我认为大股东还是有基本的道德操守不至于出老千，大概率会选择大额分红，小股东拿稳扶好，等待一两年即可