312亿！整体合并，战略重组会催生央企地产“新巨头”吗？

图源：五矿官网

两大央企地产业务进入实质性整合阶段。

近日，中国中冶公告称，出售包括中冶置业在内的多家公司股权予中国五矿或其指定主体，本次交易价格为606.76亿元。

与此同时，中冶置业100%股权及关联债权将出售给五矿地产控股（下称“五矿地产”），交易金额达312.37亿元

中冶置业交易估价减值超45%

自此中国五矿旗下的两大地产平台——五矿地产与中冶置业，实现实质性合并。此外，有色院、中冶铜锌等股权则以294.40亿元出售给控股股东中国五矿或其指定主体。

中国中冶表示，本次交易是响应中央企业聚焦主责主业、推进专业化整合的关键举措，已通过董事会审议，尚需提交股东会批准。

图/中国中冶公告截图

据公告披露，此番调整，中国中冶出售了旗下的地产业务和部分有色金属业务。根据中水致远出具的评估报告并经各方友好协商，本次交易价格为606.76亿元。

具体来看，中冶置业100%股权以及公司对中冶置业的标的债权，对应交易金额312.37亿元。此外，有色院100%股权、中冶铜锌100%股权、瑞木管理100%股权、中冶金吉67.02%股权、华冶杜达100%股权，对应交易金额294.40亿元。

值得一提的是，在评估价格方面，从事地产主业的中冶置业估价减值率为45.18%；而有色院、中冶铜锌、瑞木管理、中国华冶的估价都有成倍的增值。

“45%的减值我觉得很正常，房企的资产及估值是同房地产市场环境和房价而浮动的，”镜鉴咨询创始人张宏伟对文轩财经表示。

易居研究院副院长严跃进称：“中国五矿作为大型央企，资金雄厚、资源丰富。中冶置业进入后，内部资源有望进一步整合，获得资金支持与资源扶持，实现资源共享与业务协同。”

对于此次交易，中国中冶表示，是为积极响应关于推动中央企业聚焦主责主业、推进专业化整合与资源优化配置的有关要求，优化公司业务结构、聚焦核心主业、提升核心竞争力与持续盈利能力。

未来，公司将聚焦冶金工程、有色与矿山工程建设和运营、高端基建、工业建筑和新兴产业等领域，推动业务实现高质量发展。

百亿并购背后的亏损现状

中冶置业和五矿地产都属于中国五矿旗下的地产平台。此次交易的目的之一就是推动中冶置业与五矿地产的合并。

公开资料显示，中冶置业成立于2001年，目前，中冶置业的项目主要布局在北京、涿州、雄安、唐山、石家庄、烟台、秦皇岛和南京等地，多数是二、三线城市。

从两家地产平台整合来看，五矿地产将完全“兼并”中冶置业，对应代价为现金312.37亿元。而此后，五矿地产在股权结构上将100%控股中冶置业。

其实两家地产平台合并的消息在市场间早有传闻。

今年10月23日，五矿地产宣布，拟以安排方式私有化，并申请撤销在联交所的上市地位，计划股份注销价为每股1港元。

此前业内就认为，五矿地产如果顺利私有化，后续可能与旗下另一地产品牌“中冶置业”整合重组。

尽管整合规模变大，但是目前，两家地产央企的财务报告均显示处于亏损状态。

五矿地产今年上半年收入19.76亿港元，净亏损5.80亿港元；中冶置业今年上半年营业收入31.92亿元，同比增长43.85%；利润总额为-18.34亿元，归属于母公司股东的净利润为-17.77亿元；资产总计为807.55亿元，负债合计为732.51亿元。

目前，中国五矿旗下拥有9家上市公司，包括中国中冶、盐湖股份、株冶集团、中钨高新、五矿发展、五矿新能、五矿资本、五矿资源、五矿地产。在合并完成后，中国五矿从事房地产开发业务的平台公司仅为五矿地产。

事实上，今年中国五矿动作频频，包括此前私有化五矿地产的动作，说明其和中冶置业的资源整合具有非常清晰的路线。通过整合，将构建更具竞争力的房地产全产业链生态系统。

在土地市场，五矿地产自2023年至2025年上半年，已连续两年半未新增土地储备。尽管自身业绩表现平平，但五矿地产拥有坚实的股东支持。在今年2月，凭借集团信用背书，其获得一笔10亿元的三年期定期贷款融资。

此次两大央企的整合，一定程度上实现了其地产业务的集约化管理，符合当前国资要求央企聚焦主责主业的监管导向。

交易完成后，中国中冶的资产负债结构有望优化，五矿地产则获得规模与资源的扩充，为其在调整期的地产行业中提升竞争力增加了确定性。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，重组完成后，五矿地产虽在账面上获得了显著的货值储备，但如何将这些项目从开发状态顺利推进至最终交付，将成为其未来数年的考验。

在高层变动上，11月13日，因中国五矿集团内部的人员轮换与继任规划安排，何剑波辞任五矿地产董事会主席，43岁的戴鹏宇临时接任。

鉴于当前行业发展态势与五矿地产的实际情况，接任者戴鹏宇面临的压力不容小觑。

易居研究院副院长严跃进表示：中国中冶此次资产出售，且加强央企地产资源的整合，也是地产央企行业发展中的一件标志性事件，为房地产行业提供了重要启示。

房地产资源整合成趋势

近年来，房地产行业深度调整，市场环境发生重大变化。

高价拿地模式成为过去式，随着行业开发成本高、销售周期长、利润空间压缩等问题让不少房企放慢了扩张的脚步，过去激进的发展导致企业净利润亏损，拖累地产企业整体财务表现，严重影响企业的业绩与资源分配效率。

此外，市场竞争格局在发生明显改变，以2025年为例，各地土地市场参与者发生重要变化，一些传统的拿地企业明显在购地名单上少，拿地也更趋于谨慎。

房地产行业普遍开启新一轮组织架构调整，多家企业选择在现有架构基础上推动“精兵简政”，通过合并管理大区、优化层级等方式压缩运营成本，提升资源利用效率，以实现降本增效与利益最大化。

严跃进认为，在当前房地产市场背景下，企业需优化业务结构，聚焦核心主业，提升核心竞争力；同时企业应充分发挥协同效应，把握新一轮发展机遇，在新一轮发展中以更优质的公司治理模式促进企业发展。