$彩星集团(00635)$

彩星集团持有 $彩星玩具(00869)$ 约 51% 的股份，按市值计算这部分股权价值约 3 亿港元，意味着市场当前对彩星集团所持物业的隐含定价约为 8 亿港元。

公司拥有位于核心地段、紧邻海港城的彩星大厦以及其他物业。目前这些物业的出租率约为 60%，处于历史较低水平，共计带来约 1.57 亿港元的租金收入，对应约 9,000 万港元的税后净租金收入。

鉴于：

- 彩星玩具股权大概率被低估，按我们保守测算的 8 亿港元净流动资产价值（账上有 10 亿港元现金 & 扣除"特許權承擔"）则约对应股权价值为 4 亿港元；

- 彩星玩具在 2027 年（没错，还有两年）将迎来忍者龟电影续集上线，带来潜在业绩催化；

- 彩星集团的物业利润和账上现金可以维持当前约 8.33% 的股息率；

- 彩星集团的物业位于黄金地段，账面价值数十亿港元，资产价值为股价提供了下行保护。

在当前股价以下逐步买入带有一定的安全边际：即使出租率恶化或者玩具业务不如预期，我们仍有物业价值的保护和足够的流动资产支撑派息；另一方面，我们也同时获得玩具业务表现超预期、出租率改善或者物业价值回调所带来的向上期权，从而具备一定的非对称回报空间。