烟蒂股投资-香港兴业国际

一、估值

1、投资物业

投资物业估值为105亿港币。公司虽然只持有大屿山项目50%股权，但是董事会投票权更多所以并表了。个人去翻了下物业最新的租售价格，整体上，公司最值钱的投资物业是中染大厦，然后是大屿山出租项目。

2、物业厂房和设备

公司酒店年收入2.5亿，估值为25亿港币。

3、供出售發展中物業

大屿山愉景灣剩下各期

133万平方尺住宅，是2021年5月及8月，完成愉景灣總綱圖則第7.0E號之補地價，總額为5,240.2百萬港元，折合每尺大概4000港币。目前未销售。

荷里活道项目

2021年3月，公司以367,271,000港币，將發展為高級服務式住宅，總樓面面積約26,500平方呎，提供54個中小型單位。工程預計於2026年中竣工。目前未销售。

南湖新区御景湾项目

2023年3月，公司以总价13.79亿元竞得项目用地，成交楼面价9870元/㎡。第一期預計於2025年第四季推售，预计2027年完工。

兴云间

2021年11月30日，公司以8.304亿元成功竞得松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块，该地块为普通商品房用地，地块容积率为1.1，建筑面积32,528平方米，绿地率为35%。同时将配建总建筑面积5%保障性住房。

截止2025年3月31日，销售了90%，2025年8月交付。

4、持作出售物業（现房）

2020年6月，公司以4.7亿元取得杭州土地建设耦賢里项目。该项目包括8栋洋房、11栋联排，洋房二手房挂牌价格在1.2万左右，联排在1.9万左右，取均值1.5万每平米换算，剩余货值估算为5.2亿港币。

5、供出售待發展物業

公司泰国项目2015年底以6.04亿港币购入了该土地。

6、合营公司

一个是与希慎合作占股40%的林海山城项目；一个是与太古合作的位于静安区的太古汇（商场出租率80%），两座写字楼出租率96%。而且公司向合营公司垫款就达到65亿。

临海山城

总楼面面积约46,200平方米，提供262户花园洋房及分层单位，截至25年6月底去化了140个单位。

兴业太古汇

兴业太古汇坐落于上海浦西静安区主要购物大道之一的南京西路，总楼面面积约为346万平方呎(约32.12万平方米)，包括一个购物商场、两座办公楼、三家酒店／服务式公寓。2016年已落成。25 財年平均出租率合計接近96%。

该科目，包含了公司对于合营公司65亿的垫款。以此作为该科目估值。

整体上，个人觉得目前资产负债表的净资产是比较公允的。

二、价值释放

1、南湖新区项目要开始卖了，货值有20多亿；完工项目大概货值10多亿；林海山城项目在销售中，预计可能只能收回成本；

2、大屿山剩余货值很大，在待发展里面的货值就有100亿以上；

三、风险因素

目前40%的负债率不算高，但是公司的盘整体去化还是比较慢的。公司资金沉淀在了21年补地款和兴业太古汇，这两块相加100亿以上。整体上资产便宜，风险可以承受，但债务率问题和后续开发资金需求，分红机会比较小，或许可以轻仓试试。