香港REITS回报率的简单跟踪 25H1

上周密集出业绩，整体跟踪下几个香港主要房地产信托在25年中期业绩后的回报率，主要包括$泓富产业信托(00808)$ $置富产业信托(00778)$ $阳光房地产基金(00435)$ 顺丰房托等之前关注过的Reits。

大概分为A、基本信息，B、信托回报，C、、资本负债三个方面，。香港REITS的规则是最低需要分派可分派收入的90%，所以整体派息是可分派的90%-100%之间，可分派的计算方式也不复杂，大约是：租金减去运营成本减去管理人成本减去借贷利息（还原公允值变动后）。

说是简单跟踪，是因为中报还未披露，目前是业绩预告，分别如下。每个REITS，以泓富为例，以如下格式做了更新：

这其中：

A、基本信息：可出租面积（1275153平方尺）、最新价格（1.42HKD）、总基金数目是Hard-coded信息（总基金数目也可以总派发金额除以每单位分派金额得出），可计算出按现在市值计算的每尺价格，以及结合收益情况计算的每尺租金，从而得出含负债后的每尺租金回报率：

泓富的基本信息

B、 信托回报：含有物业估值（94亿）、收益（2.05亿）、净收益（1.53亿）及分派总额是中期业绩概览直接给出的信息，营运开支为收益与净收益之差，行政费用为杂费之和，按净收益-可分派收入-右侧还原公平值后的利息支出计算；

C 、资产负债：总资产、总负债、总借贷和利率掉期占比是中期业绩概览直接给出的信息，利息支出是报表利息支出扣除对冲带来的公允值变动（按REITS可分派口径扣减的利息）综合Cap Rate是按净收益 / 物业估值换算，，附上总借贷/净收益，以及净收益对利息的覆盖比率。

D 、模拟情形：蓝色框中是假设总收益下跌10%（不管是因为租金下跌抑或空置率上升），同时综合利率回升至4.0%的情况下（当然现在是下降趋势）以现价计算的年化收益。泓富为例，如果发生该情形，股息率跌至5.96%。

可以看出，综合而言，综合每尺租金从14.05港元每月下降到13.45港元每月，综合物业估值下调1亿9400万，总收益降低约920万，净收益降低约1180万。借贷金额上升6000万元，利率对冲掉期占比由40%提升至60%，对冲后综合利率由4.22%降低至3.66%，使得净收益对利息的覆盖比率由2.82x轻微提升至2.96x。

行政费用由834万略上升至927万，上述种种原因使得分派金额由0.0638每股降至0.0585每股，年化息率由8.99%降为8.24%（以最新收盘价计）。

核心关注点：泓富北角千禧广场的出租率下跌，以及潮流工贸中心在出租率上升的情况下总收益下跌（续租跌幅较大，宜进一步分析）

其它几家如下，不一一展开：

阳光房地产基金 435：

最新股息率7.8%左右，悲观情形下4.47%左右，对冲后目前利率3.77%，资产借贷比率26%，净收益对利息覆盖在3.27倍，尺租约50.16HKD每月:

阳光24、25年期间有个变化是调整了报告期，就出现了跨度18个月的业绩，12个月和6个月不可比，等正式中报出现后再更新哈。

置富产业信托 778：

最新股息率7.14%左右，悲观情形下5.07%左右，对冲后目前利率3.52%，资产借贷比率26%，净收益对利息覆盖在3.64倍，尺租约23.74HKD每月:

综合每尺租金从24.22港元每月下降到23.74港元每月，综合物业估值下调14亿3800万，总收益降低约1731万，净收益降低约2107万。借贷金额上升1.09亿元，利率对冲掉期占比似乎仍然维持在50%+的水平（未看到详尽披露，等中报出现后再看），对冲后综合利率由4.07%降低至3.52%，使得净收益对利息的覆盖比率由3.29x轻微提升至3.64x。

行政费用由8500万略下降至8124万，上述种种原因使得分派金额由0.1823每股提升0.1841每股，年化息率由7.07%提升7.14%（以最新收盘价计）

。

核心关注点：+WOO嘉湖、麗城薈与麗港城商場、城中薈这四个资产较大的出租率跌幅。

顺丰房托 2191：

最新股息率8.83%左右，悲观情形下6.37%左右，对冲后目前利率3.26%，资产借贷比率45%，核心是CAP RATE用的最合理，大概5.96%的Cap rate，最没高估自己资产的，净收益对利息覆盖在3.92倍，尺租约7.96HKD每月(物流地产+内地物业）。

排序大约顺丰>泓富>阳光>置富，当然顺丰有集中度问题。与去年同期的变化如下：

综合每尺租金从7.86港元每月上升到7.96港元每月，综合物业估值下调10.15亿，总收益上升约275万，净收益上升约598万。借贷金额减少8837万，利率对冲掉期占比不低于51%+的水平（於2025年6月30日，該筆港元定期貸款已全數透過利率掉期合約進行對沖，其中包 括9億港元的長期利率掉期合約（自2024年9月貸款開始日起至2027年9月貸款到期 日止），以及於2025年5月訂立的短期利率掉期合約（用以規避剩餘12.59億港元貸 款於2025年底前的利率波動風險），对冲后综合利率由4.5%降低至3.95%，使得净收益对利息的覆盖比率由3.2x提升至3.92x。

行政费用由407万提升至1877万，上述种种原因使得分派金额由0.1471降升0.1311每股，年化息率由9.91%降至8.83%（以最新收盘价计）。

核心关注点：公司香港青衣物流占收入比值很大，上半年两个独立第三方到期后，其中一半以下调9.6%的租金率租出，另外一半仍未租出。香港青衣物流本身最大租户是关联方顺丰集团，租约要在2026年上半年以市场公允价重新续签，如果下调9.6%的租金会有较大影响

。

PS：在没细看各Reits中期业绩前，我对顺丰房托的思考是这样的：“可能会等明年上半年签约完再重新买回去，或者哪怕这一年把它的头寸挪到别的reits上，我觉得顺丰在重签租约之前不会有什么相对其他reits的单独上涨alpha，涨也是香港reits都涨。所以从理智来讲，卖掉看明年的情况，或者哪怕在别的reits里等情况也是更好的选择。毕竟明年租约落地一签又是好几年。”

但是现在有一些不一样的想法，一个是期待综合利率的可能降幅，另外一个是哪怕按9.6%减租后算下来息率可能仍然吸引，看市场是否会因为这个担忧而给比较好的投资机会吧。

（可能还是要跑一跑，未完待续）