招商积余：低估物业龙头的逆袭信号
$招商积余(SZ001914)$ $深物业A(SZ000011)$ $南都物业(SH603506)$
大家好，今天这篇文章是“司马茶馆”出品的第2025篇文章。今天司马想和大家好好聊聊一只被市场低估的物业股——招商积余，从业绩、估值、行业前景等方面，带大家看清这只“现金奶牛”的真实价值。
一、股价腰斩后，业绩却逆势大增
1、营收利润双增，增速领跑行业
①2025年三季报数据显示，招商积余营业总收入139.42亿元，同比增长14.65%；第三季度单季营收48.35亿元，同比增长11.89%，在房地产行业整体低迷的背景下，这样的营收增速堪称亮眼。
②净利润方面，公司前三季度实现净利润6.86亿元，同比增长10.71%；扣非净利润6.69亿元，同比增长12.97%，第三季度净利润2.12亿元，同比增长14.96%，盈利增长势头比营收更强劲，说明公司经营效率在持续提升。
2、降本增效成果显著，财务状况改善
①有息负债大幅下降，从2024年同期的15.6亿元降至6.09亿元，减少了9.51亿元，负债压力明显减轻。其中短期借款0.49亿元，一年内到期非流动负债1.43亿元，长期借款4.17亿元，债务结构更加合理。
②应收账款管理成效突出，应收账款40.8亿元，同比下降6.3%，应收账款周转天数60.74天，较2024年同期减少13天，资金回笼速度加快，现金流更加健康。
③期间费用控制有度，虽然管理费用4.47亿元（同比+29.62%）、销售费用6852.55万元（同比+23.69%）有所增长，但财务费用1034.90万元（同比-51.46%）大幅下降，整体费用率控制在合理范围。
二、估值跌至历史低位，安全边际凸显
1、当前估值处于历史低估区间
①截至2025年10月30日，招商积余股价11.43元，市值120亿元，PE（TTM）13.36倍，PE（静）14.42倍。
②对比公司历史估值，低估线为14.53倍，中值23.96倍，高估线38.73倍，当前PE（TTM）14.25倍已低于低估线，处于历史低位，而2019年公司PE曾高达170倍，估值修复空间巨大。
2、理想买点值得期待
①司马认为，虽然当前估值已具吸引力，但理想买点为市值80亿元以下，对应股价8元、PE11倍，届时安全边际更高。
②不过即便在当前价位，公司13.36倍的PE在物业行业中也处于较低水平，相较于行业平均估值，具备一定的估值优势。
三、聚焦主业+资产优化，发展潜力释放
1、物业管理业务稳步扩张
①新签合同额持续增长，2025年前三季度新签年度合同额30.23亿元，同比增长4%，其中市场化拓展项目27.81亿元，市场化住宅业态新签合同额同比增长38%，市场化拓展能力显著提升。
②在管项目规模稳定，截至2025年三季度，公司在管物业项目2410个，管理面积3.67亿平方米，虽然管理面积较2024年同期的4.01亿平方米略有下降，但项目质量和盈利能力有所提升。
2、资产处置聚焦核心业务
①2025年11月，公司公告拟转让控股子公司衡阳中航60%股权，虽然短期将一次性减少2025年归母净利润约2.64亿元，但长远来看，此举有利于公司减少负债、解决历史遗留问题，更好地聚焦物业主业。
②事实上，公司从2022年12月就开始启动资产出售筹划，拟转让多家子公司100%股权，推进轻重资产分离，打造纯物业轻资产平台，这一战略调整将进一步提升公司的核心竞争力。
四、行业寒冬中，物业板块抗周期优势显现
1、房地产行业整体低迷
①2025年1-9月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，其中住宅投资下降12.9%；新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；销售额63040亿元，同比下降7.9%，住宅销售额下降7.6%，房地产行业仍处于深度调整期。
2、物业行业表现抗周期
①在房地产行业下行的背景下，物业行业因其稳定的现金流、较强的抗周期性，成为资本市场的“避风港”。招商积余作为央企背景的物业龙头，依托强大的股东资源和市场化运营能力，在行业竞争中占据优势。
②公司持有物业出租率高达95%（2024年数据），拥有商业项目71个，管理面积402万平方米，这些持有物业为公司带来了稳定的租金收入，进一步增强了公司的抗风险能力。
在司马看来，招商积余在房地产深度调整期内，凭借稳定的业绩增长、持续优化的财务状况、处于历史低位的估值以及聚焦主业的战略调整，正逐渐展现出投资价值。市场往往会低估那些默默耕耘的龙头企业，而时间总会给坚持价值的投资者以回报。对于这样一只抗周期能力突出的“现金奶牛”，我们不妨多一些耐心，或许在不久的将来，就能看到它的估值修复与价值回归。投资之路漫长，与其追逐热点，不如静下心来挖掘那些被低估的优质企业，这才是长久的投资之道。