$万科A(SZ000002)$$万科企业(02202)$ 我们押注的是整个房地产的复苏路径。随着香港房地产回稳，长实，信和，新世界，还有金茂这些股价表现强劲，几乎翻倍收益，像合生这种公司连续三年压缩负债，境外债近乎清零，股价也非常强劲都给我们头寸建立了丰厚的浮盈，万科始终是我们组合中具有举足轻重的的公司，虽然略有浮盈但始终是我观察的一个窗口，三季度已经明牌公告亏损300亿，四季度往往是地产公司的结算大头，琢磨着亏损不少于500亿，反正亏损多少都会吸引一帮苍蝇来嗡嗡叫，会引起各大媒体网红博主吸引流量会继续成为热门话题，但真正识货的早已见怪不怪，前两天深圳继续借款还债几乎明牌了态度，为维护万科信誉深圳再次出手，这一举动对于万科对于债权人意义重大，刚琢磨怎么买债却公告要改为专业机构投资者才能参与，略有点遗憾，一次性计提减值损失，我想这是深圳深思熟虑的决策，因为债务问题已经落地，没有必要装了，该多少就多少大家市场化来，打肿脸装胖子也是要还钱（这是底线）新老划断很好，很满意，作为新的万科买家我最想看到的是彻底出清，风险彻底释放，一次性大幅度的计提已远超预期，未来回暖释放空间巨大，懂行的的都知道现在万科已经是深圳指导信用兜底，只要这个不变就不足以改变我们对万科的关注，经营业务表现也非常强劲，比如我们组合的一家二线商业地产龙头每年租金140亿，过去三年每年递增10％，给他5年时间他能够拉回来800亿的毛利润在70%的现金流利润，这就是时间换空间，5年拉回来毛利润70%800亿的现金流，这家商业小龙头遇到的问题就不是问题，万科同理，不影响现金流的计提不是真正的命门，这些就是个数字，只有现金流只有时间是否现在万科这边才是问题核心，万科的经营业务有500亿，其中毛利高达70％的商业收入近100亿，经营业务现金流统筹好完全可以覆盖每月9个亿每年108亿的有息利息，这是万科核心，也是选择兜底的底气，万科的交付高峰已过，建安开支大幅减少，未来新开工维持低位，未来现金流压力应对能力大幅提高，更明确的信号需要三个月后的年报和季度报告再作判断，如果香港的回暖传导到周边的深圳一线传导到几个大城市，应该很难再低位吃进足够多的筹码，这些股价跌幅巨大的地产公司弹性惊人，一有点风吹草动就是涨幅30%到50％的，我的商业伙伴说不要怕止跌企稳来的晚，他就像太阳一样升起来是必须来的，今年不来明年来，明年不来后年来是必须的确定的从过往的经验看暖风频吹，数据改善，这些内房公司会提前一年甚至两年反应房地产回暖状况，而且实际我们账面上已经感受到了这种温度，这个赛道的车厢以前就我们几个寥寥无几慢慢的发现陆陆续续有人进来，股价必定提前房地产回暖，当房地产回暖当万科解决所有问题我想车厢已经没有位置了