新世界发展连续三个财年中期业绩亏损：收入腰斩+净债务上升

新世界发展（00017.HK）最新发布的2026财年中期业绩在账面上呈现出“亏损收窄”的迹象，但这层看似改善的表象之下，隐藏的是公司经营现金流枯竭、核心资产大量抵押以及融资能力严重透支的严峻现实。这家老牌港资房企，仍然面临着不小的财务压力。

业绩“改善”表象下的结构性危机

根据公司财报，2025年下半年，新世界发展实现收入83.91亿港元，同比大幅下滑50%；股东应占亏损37.29亿港元，虽较上年同期亏损收窄44%，但这已是公司连续第三个财年录得中期亏损。

核心经营利润同比下滑18%至36.36亿港元，支撑报表的主要来源反而是高达57.8亿港元的“非经常性项目净收益”，其规模是核心经营利润的1.6倍。其中，通过低价赎回永续债产生的账面收益高达81.7亿港元。

更值得警惕的是公司的经营“造血”能力已极度虚弱。报告期内，经营活动产生的现金流净额仅为23.2亿港元，同比锐减48.3%，甚至无法覆盖同期高达29.6亿港元的利息支出。简单计算，其利息覆盖率仅为0.78倍，意味着主营业务产生的现金连支付当期利息都已出现巨大缺口。

销售“冰火两重天”：内地市场萎缩

新世界发展业绩恶化的直接原因在于销售端，尤其是内地市场。上半财年内地销售额仅录得32亿人民币，即便与上一财年相比，也出现了超过57%的断崖式下跌。这直接导致公司总收入腰斩。

与之形成鲜明对比的是香港市场，得益于本地楼市复苏，公司录得103亿港元销售额，创下2021年以来新高。截至期末，公司在内地的土地储备已从高峰时期的逾千万平方米骤降至289万平方米，锐减超七成，且被迫向大湾区等核心区域收缩。

净债务上涨，核心资产大量抵押

截至2025年12月31日，新世界发展的总债务约1443亿港元，较截至2025年6月30日减少了约17亿港元。

但净债务反而从1201亿港元涨到了1227亿港元，较截至2025年6月30日增加约26亿港元，净负债比率为59.7%，依然处于高位。

面对流动性压力，新世界发展已将减债列为首要目标，但手段已从最初出售非核心资产，演变为如今的“押上家底”。财报显示，截至2025年12月底，公司已质押资产总额飙升至2260亿港元，短短12个月内暴增1.3倍，这意味着公司超过54%的总资产已被抵押。

信用的削弱在融资成本上体现得淋漓尽致。公司近期完成的高息融资，票息高达7%-9%，而同期长实、恒基等港企的融资成本仅在3%-5%之间。高达400-600个基点的利差，表明市场已将新世界发展的信用风险置于显著高于同行的水平。

市场还一度传出黑石集团将收购新世界发展的传闻。从业绩层面的财务操作，到核心资产的逐一抵押，再到引入战略投资者的复杂博弈，新世界发展何去何从引人关注。