# 滨江服务2024年度股东大会纪要

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滨江服务2024年度股东周年大会（“股东周年大会”），2025年6月5日（星期四）下午3时，中国杭州市上城区新时代1幢12楼主会议室举行。

参会并回答小股东提问的主要管理层包括董事会主席兼CEO余忠祥、执行董事兼董事会秘书、授权代表钟若琴，独立非执行董事丁建刚，财务服务人汤雄。

列席的主要董事有非执行董事莫建华(大股东之一)，执行董事戚加奇(香港)。

参会小股东约20人左右，来自美国、新加坡、香港、广州和杭州本地，有几位是滨江服务上市以来就买入并持有的投资人。

管理层对于小股东的提问回答还是非常热情坦诚的！

1.1 会议议程

执行董事兼董事会秘书、授权代表 钟若琴 先简要介绍公司业绩情况，然后简单介绍股东大会的8项议案情况。

股东对8项议案进行投票，由毕马威会计事务所的人员监督并统计。

管理层回答股东提问。

宣布8项议案的投票结果。基本是高票通过。

2.2 股东提问环节

1. 关于2025年的业绩增长情况？

董事会主席余忠祥并没有之间回答2025年1-5约的增长情况，主要从物业行业大环境等角度来说明公司未来大概率是平稳增长，很难像过去那样高增长。受国内宏观经济和上游房地产开发牵连，行业内楼盘存在空置率较高，一方面是由于新盘销售去化较低，而房地产开发公司本身也比较困难，对于这类新盘开发公司存在拖欠物业费等情况，另一方面，2021年前楼盘投资客比较多，影响物业公司物业费的收取率；这两方面一起影响物业公司在管物业的前端收入。物业管理行业是人员密集型行业，而员工工资每1-2年都会增长，从而提高物业公司的成本。房地产开发业务2021年达峰后，2023和2024年已经大幅下降，对物业行业来说增量已经大幅下降，行业进入存量竞争时代，竞争异常激烈！物业项目的拓展也受影响。综合上述因素，滨江服务未来营收会进入平稳增长，利润增速可能低于营收增速。

2. 优居硬装部分业务的可持续性？毛利率？是否有可能承接滨江集团的精装修业务？

这部分业务主要是子公司滨瑞装饰承担，这两年业务主要来自800方左右的大平层的装饰业务，800方左右的大平层房子本身来自一定的政策结构性因素，这块业务的存量预计能满足滨瑞装饰2025年发展和2026年的部分发展。

未来缤瑞装饰发展一方继续拓展800方大平层方面的业务；另一方面，通过滨江服务的中介服务引流(学习贝壳的圣都装饰模式)来发展二手房的装饰业务；2025年1-5月，滨江服务的中介收入已经有1200万。从而保持这块业务的营收稳定性或者平稳下降。

优居的硬装业务毛利率持续稳定在20%左右；公司5S增值服务的毛利率持续走低是5S增值业务的收入结构比例变化导致(财务负责人汤雄回答)。==》具体那个业务引起2024年5S增值业务的毛利率持续下滑还需要分析一下。

缤瑞装饰目前只有2级装修资质，只能接合同金额低于1500万的项目；公司目前也在筹备提升公司的资质，希望能提升到一级资质。

3. 公司2024年终止的在管面积有280万平米，占在管面积约5%。这部分项目终止的原因是什么？

公司坚持有质量的发展，主动放弃可能亏损的项目。终止的项目主要来自3方面：之前有合作的开发商，新项目的物业主要交给滨江服务来提供，但这几年房地产开发行业大环境不好，这些项目的销售去化比较低，开发商拖欠物业管理费失去信用；公司会主动放弃这类项目。原来部分毛利已经很薄的项目，公司协商增加物业费或减少部分服务项目，部分甚至还要降物业费。这类公司评估可能会亏损的项目，公司会主动放弃。政府类项目，由于最近几年就业率问题，政府单位会在协议到期后收回项目，自己成立物业公司来安置失业人员。

4. 优享服务方面情况？滨享商城的商品销售是否能进一步发展？

优享服务对于商品销售方面，公司结合行业内企业发展业务情况和去年的实践情况看，并不是特别适合公司，主要有下面两方面问题：业主比较反感。滨江服务管理以高端住宅为主，更需要关注业主的体验。管家销售业绩压力比较大。业界存在管家为完成销售业绩指标，会给下游供应商强制性推销一部分商品，会要业主提取压金时强制销售一部分商品，还有实在完不成销售业绩指标只能含泪自己买下。滨江服务去年目标1千万，也只完成800多万，结果下面的管家还怨声载道。所以今年不再强制下达指标。 ==》我觉得这是正确的，管家还是应该聚焦住宅服务本身比较好。商品销售是零售业，这块中国电商的效率非常高，物管企业自己做没有比较优势，而且零售业激烈竞争下毛利也比较低。

公司后续更侧重优享服务的其他方面发展，如保洁服务等。

5. 滨江服务的口碑比较好，是否有管理输出等计划？

滨江服务的根基是服务品质；另外，物业服务的品质涉及大量细致的服务标准，非常考验物业公司的组织和管理能力；所以公司不做挂靠业务、也不做加盟(如绿城服务的绿城联盟)。因为很难管理，长期会侵蚀滨江服务的品牌口碑，动摇公司的根基。

6. 在收入端物业费提价困难，成本端主要的人力成本上升情况下，公司如何维持利润率水平？公司未来的业绩驱动力主要来自于哪些方面？

物业行业目前面临如下问题：行业缺少准入门槛，行业内良莠不齐，影响整体行业口碑和发展。人力成本上升，而物业费提价较困难。滨江服务在业内还是比较好的，去年有几十个项目物业费获得提价。中国国情下，老百姓对于物业服务的付费意识还不够强；与美国、香港相比，差距比较大；哪怕国内不同城市差异也比较大，如深圳、广州等南方城市，物业服务发展比较早，物业费收缴率普遍在95%以上，甚至还是预缴款，企业可以按月扣缴确认收入。而杭州等其他城市，物业费收缴率做到90%就非常不错了。

行业发展预期，随着上游房地产开发高峰期已过，增量需求下降，业务行业未来以平稳发展为主。滨江服务作为行业内一员，未来也以平稳发展为主，过去的高速发展很难再实现了。

公司未来的发展战略：抓好服务品质，这是公司的立身之本。积极拓展有质量的项目，主要是次新盘，新盘交付后2-3年，业主对原开发商物业服务质量不满意，此时滨江服务积极拓展，让业主感受到服务品质上的差异，从而提升后续业主对公司的忠诚度！坚持有质量的发展，腾笼换鸟，主动放弃亏损的项目。优化内部管控，降低服务管理成本。如公司2024年优化组织架构，提倡更扁平化的管理，消减了一层中间管理层。发展多种业务。

7. 公司400多个项目中，非住宅业务大概有100多个，能介绍一下这些项目主要有哪些类型吗？

政府办公大楼

写字楼

商业综合体，如银泰商场

工业类、园区和景区类项目

8. 公司未来有继续提高分红率和回购股份的计划吗？

2024年分红率是70%左右，大股东戚老板承诺过最低分红率是50%。

回购股份计划暂时没有，滨江服务在港股的公众股东的持股比例也高。

9. 车位销售情况如何？

公司累计买入车位货值大约4.26亿，累计卖出收入2.28亿，毛利率约54%，去化率29%。

公司销售车位毛利率控制在54%以上，如果按成本加价10%出售，能很快销售完。所以这些存量车位是增值资产。

10. 公司过去几年年报等都给出了未来一年的业绩指引，今年年报没有提及，原因是什么？

房地产行业大环境不好，公司未披露2025年的业绩目标；但内部还是制定了目标的。

2025年营收目标是增长10%-15%；市场拓展面积增长 15%。