被忽略的行业进化与分化---物业股
反驳两类不敢投资物业股的声音：1、物业是地产关联公司，被地产拖累 2、物业公司会被公益化，居民大面积不缴费。
“不敢投资物业”的两类常见担忧，本质上是对行业特性的认知偏差。以下回答还原物业投资的真实风险与价值：
一、反驳“物业是地产关联公司，被地产拖累”
这一观点的核心逻辑是“地产下行→关联物业被拖垮”，但忽略了物业与地产的本质区别及近年来行业的独立化趋势：
1. 业务模式独立：物业收入不依赖地产开发
物业的核心收入来源是存量项目的物业服务费（占比超80%），而非地产销售。即使地产行业低迷（如新房销售下滑），只要存量小区持续存在（中国存量住宅超300亿㎡，对应物业管理面积超350亿㎡），物业的基础收入就具备持续性。
典型例证：头部物企（如万物云、碧桂园服务、保利物业）的在管面积中，第三方外拓项目占比已超60%（即非关联地产开发的楼盘），收入结构与地产母公司强绑定现象大幅减弱。
2. 风险隔离机制：关联交易占比下降，坏账可控
过去物企常被诟病为地产“输血工具”（如代建、代销关联项目），但2021年后行业监管趋严（如《物业服务收费管理办法》要求公开收费明细），叠加地产暴雷倒逼物企“去地产化”，关联交易占比已显著降低。
以2024年中报为例，TOP20物企的关联方应收款占总营收比例普遍低于15%（部分企业低于10%），且通过“账期管理+坏账计提”（如按账龄计提30%-50%坏账），实际对利润的影响已被充分消化。扫地僧本人投资的碧桂园服务去年也明确成立欠款追讨委员会，加大欠款追讨工作。
3. 地产调整反成物企机遇：收并购窗口打开
地产下行周期中，中小房企为回笼资金加速出售物业资产（如2022-2024年物企收并购交易金额超800亿元），头部物企凭借低融资成本（平均融资利率约3%-4%）和品牌溢价，低价收购优质项目，反而扩大了管理规模。
例如，万物云2023年通过收购阳光智博、伯恩物业等项目，新增管理面积超5000万㎡，成本仅为自主拓展的60%。
结论：物业与地产的“关联”正在从“风险源”变为“协同点”，地产下行对优质物企的影响已边际弱化，甚至成为其扩张的契机。
二、反驳“物业公司会被公益化，居民大面积不缴费”
这一观点混淆了“公益属性”与“市场属性”，忽视了物业服务的法律基础和居民缴费的底层逻辑：
1. 法律层面：物业费是“有偿服务”，公益化≠免费
根据《民法典》第944条、《物业管理条例》第7条，业主需按约定缴纳物业费，这是法定义务。所谓“公益化”，本质是通过政府补贴（如老旧小区改造）或社区参与（如业委会监督）提升服务质量，而非取消收费。
典型例证：2023年全国老旧小区改造中，政府补贴标准普遍为50-200元/㎡（用于基础设施升级），但改造后的小区仍需通过市场化招标引入物业，居民需缴纳基础服务费（约0.5-1.2元/㎡·月）。
2. 经济层面：不缴费的“成本”高于“收益”，居民理性选择缴费
业主拒缴物业费的直接后果是服务降级（如垃圾清运延迟、安保减少），最终损害自身利益。因此，多数业主会权衡“不缴费的短期利益”与“服务恶化的长期成本”。
数据支撑：2023年中国指数研究院调研显示，全国重点城市物业费平均收缴率达89%（一线城市超92%），仅11%的小区存在欠缴现象，且主要集中在矛盾突出的老旧小区（占比不足5%）。
3. 市场层面：优质物企通过服务形成“缴费-口碑”正循环
头部物企（如万物云、龙湖智创生活）通过“精细化服务+智慧化管理”（如智能门禁、社区团购、居家养老），显著提升了业主满意度。其项目缴费率普遍超95%，部分高端社区（如别墅、豪宅）接近100%。
商业逻辑：高缴费率→高利润→高服务质量→更高缴费率，形成良性循环，与“公益化导致亏损”的假设完全矛盾。
结论：物业的“公益化”是服务升级的手段，而非目标；居民缴费是基于自身利益的理性选择，大面积欠缴缺乏现实基础。
总结：物业投资的真实风险与机会
两类担忧的本质是对物业行业“地产附属品”和“公益属性”的刻板印象，却忽视了其作为“社区服务运营商”的独立价值。当前物业投资的真实风险在于：
过度依赖关联地产的小物企（如部分区域型物企，关联方占比超50%）；
服务能力弱、收费率低的企业（如未转型市场化的小型物企）。
而对头部物企而言，其已通过“去地产化”“市场化拓展”“服务升级”构建了护城河，反而是地产调整周期中的“抗周期资产”。因此，用“被地产拖累”“公益化亏损”的逻辑否定物业投资，本质是忽略了行业的进化与分化。