地产行业可能会迎来一波炒作

到了7月，每年都会开会，开会时间一般选在7月底。一开会，各大财经主流媒体就会刊发转载。这个时候，无论开会说了什么，都会成为“热点”。打个不恰当的比方，估值（低）如果是“干柴”，热点就是点燃“干柴”的火星。

现在是7月10日，还有15个交易日，7月就结束了。所以，在7月剩下的这段时间里，地产行业可能会被资金反复“炒作”。7月至今，房地产指数已经上涨了7%，跑赢上证、深证和创业板指数。

一、房地产是避不开的行业

去年7月的会议提出，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。

前年7月的会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

今年7月的会议会怎么提呢？我们先来看看今年4月的会议是怎么说的。

2025年4月的会议提出，“加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势”。话里话外的意思是，地产行业已经结束“下行期”，目前属于底部震荡阶段。

二、地产行业的炒作标的

考虑到7月是业绩月，因此，地产行业的炒作标的，一要“小”，二要“好”。大块头，如万科A，2025年1季度，营业收入约为379.9亿元，同比下滑38%；归母净利润约为-62.5亿元。显然是“船大难掉头”，想要完全“好”起来，需要时间。

（一）渝开发

渝开发是市场选择的标的。从7月7日至10日，渝开发“四连板”。我们看一下市场为啥会挑它。

从业绩角度看，2024年1季度至4季度，渝开发的归母净利润全为负。2025年1季度，虽然渝开发的季度营业收入仅为0.77亿元，但是归母净利润却高达1.8亿元。之所以会出现如此巨大的净利润，按照渝开发2025年1季度报的说法，“主要系转让朗福公司1%股权和确认2024年半年度重庆农商行分红收益所致”，大概产生了2.455亿元的投资收益。

如果没有这笔投资收益，可能2025年1季度还是亏损。不过，没关系，至少渝开发2025年1季度业绩预增、中报业绩预增的名头有了。

（二）新黄浦

既然市场是要炒中报预增，那么肯定要从1季度报预增的股票池里面选就行了，一般来说，1季度报业绩预增的股票，中报大概率也会业绩预增。

我们拿新黄浦为例，说明问题。根据新黄浦的历史业绩，2025年1季度，新黄浦的季度营业收入为2.78亿元，归母净利润为0.78亿元。2024年上半年，新黄浦的归母净利润合计仅为0.21亿元。换言之，只要2季度新黄浦的归母净利润不为负，2025年上半年，新黄浦的半年净利润至少也有0.78亿元，同比增幅不会低于270%。

和渝开发类似，新黄浦2025年1季度净利润暴涨的主要原因也是“报告期内公司投资收益增加”。2025年1季度，新黄浦的投资收益为0.9亿元，同比增加0.85亿元。

从相关性投资策略角度看，新黄浦和渝开发确实符合套利交易的条件。

三、小结

上述业绩分析，是为了比较，而非定价。如果按照业绩定价，投资收益对于业绩的影响是一次性的。市场不应该盲目地抬升渝开发的股价，毕竟价值投资不会为一次性的利润买单。

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