希慎興業（0014.HK）：利園八期崛起，銅鑼灣零售版圖重塑？
希慎興業（0014.HK）：利園八期崛起，銅鑼灣零售版圖重塑？深度分析與投資價值評估
在香港零售市場經歷疫情後的漫長復甦期後，銅鑼灣作為傳統購物聖地，正迎來一場潛在的「版圖重劃」。希慎興業（Hysan Development，股票代碼：0014.HK）旗下利園區，以利園八期（Lee Garden Eight）為核心的新發展計劃，正在如火如荼推進。這不僅擴大其商業帝國，更透過天橋及有蓋行人通道，將旗下多個商場及寫字樓無縫連接，形成一個龐大的一體化商業體。相較之下，崇光百貨（SOGO）、時代廣場等老牌商場已營運數十年，設施相對陳舊，人流導向或將悄然轉移。希慎此舉，是否能為銅鑼灣注入新動力，成為區內新霸主？本文將深入剖析項目細節、區域影響、公司財務基本面、當前估值，並給出投資建議。
一、利園八期：銅鑼灣新地標，擴張30%租賃面積
利園八期是希慎興業與華懋集團（Chinachem Group）聯手開發的綜合商業項目，位於銅鑼灣加路連山道核心地帶，總樓面面積逾100萬平方呎。項目由國際知名建築事務所Foster + Partners設計，強調可持續發展、綠色都市綠洲概念，包括大面積公共綠化空間及創新辦公設計。
進度方面，項目於2025年11月舉行封頂儀式，已進入最後衝刺階段，預計2026年第二或第三季度落成。落成後，將提供港島區最大單層樓面空間（約3.9萬平方呎），並新增約600個電動車充電車位，迎合「粵車南下」及可持續趨勢。
最關鍵的是連接性升級：利園八期將設有蓋行人天橋及通道，直連銅鑼灣港鐵站，並貫通希慎旗下利園一期至六期、希慎廣場、利園山道等物業。據發展商估計，此舉可提升區內整體交通效率最高達25%，行人只需5-7分鐘即可從港鐵站無縫抵達利園區核心。整個利園區租賃面積將因此擴大約30%，總樓面逾500萬平方呎，形成一個「超級商業集群」。
這不僅強化希慎在銅鑼灣的霸主地位，更創造「目的地式」消費體驗：購物、飲食、辦公、文化一體化，吸引年輕及高端客群。
二、對銅鑼灣零售生態的影響：人流導向轉移，注入新活力
銅鑼灣長久以來以SOGO、時代廣場、名店坊等為人流匯聚點，但這些商場多建於上世紀90年代至2000年代初，設施老化、連接性不足。時代廣場近年估值更蒸發逾150億港元，反映市場對舊有商場的疲態。
反觀希慎利園區，透過新項目及天橋網絡，將形成「封閉式」優勢：消費者一旦進入利園區，便可輕鬆流轉多個商場，避免街頭擁擠及天氣影響。這無疑會導引部分人流由SOGO及時代廣場一帶轉移，尤其高端奢侈品牌及年輕潮流品牌，更傾向進駐新穎、連接便捷的空間。
2025年香港零售市場整體復甦跡象明顯：10月零售銷貨額按年升6.9%，9月升5.9%，網上銷售更增長27%。銅鑼灣作為核心區，虽面對空置率偏高（四大核心區空置率約12.1%）及品牌結業潮，但旅遊業復甦及本地消費回暖，正帶來轉機。利園八期落成，將進一步催化這一趨勢，為區內注入新動力，鞏固銅鑼灣作為香港零售龍頭的地位。
當然，競爭仍激烈：短期內可能分流舊區人流，長期則有望整體提升銅鑼灣吸引力。
三、財務基本面：穩健增長，高股息支撐
希慎興業作為銅鑼灣最大地主，核心業務為物業租賃（零售及辦公），資產組合優質且位置優越。2025年中期業績顯示：
營業額17.3億港元，按年增長2.2%。
經常性基本溢利10.31億港元，按年增長1.2%。
零售業務營業額增長2.1%，受益商舖組合優化及新一代奢侈品牌旗艦店進駐。
辦公業務保持韌性，租金收入穩定。
2024全年業績更錄得營業額34.09億港元，增長6.2%，成功扭虧為盈。公司負債率低，流動性充足，每年資本開支控制在10-20億港元，足以支持利園八期等項目。
股息政策慷慨：2025年遠期股息收益率約5.83%，第二次中期股息0.81港元（代替末期息），吸引收息型投資者。
整體而言，希慎財務穩健，核心盈利能力強，新項目落成後，租金收入有望進一步提升。
四、估值分析：深度折讓，高安全邊際
截至2025年12月17日左右，希慎股價約18.59港元，市值約190億港元。關鍵估值指標：
市帳率（PB）僅0.25倍，反映市場嚴重低估其資產價值。
推算每股淨資產值（NAV）約74港元（股價/PB），當前折讓達75%——這在香港地產股中屬極高水平，遠超同業平均。
市盈率暫無（因近期盈利波動），但經常性盈利計估值合理。
分析師平均目標價約18.1港元，最高達23港元，評級偏向「買入」或「中性」。
折讓主因：零售市場復甦緩慢、利率環境及整體港股低迷。但隨著利園八期催化、零售銷售增長及潛在減息，折讓有望收窄至60-70%水平，帶來上漲空間。
五、投資建議：中長線吸納，建議入場價15-17港元
希慎興業具備稀缺的核心資產、高股息及增長催化劑（利園八期2026年貢獻），適合中長線持有。當前股價已反映大部分風險，提供高安全邊際。
建議：
樂觀情景：利園八期順利落成、人流爆發，股價可挑戰23-25港元（NAV折讓收窄）。
保守入場價：15-17港元區間分批吸納，屆時股息率更高（逾6%），下行風險有限。
風險提示：若零售復甦遲緩、空置率持續高企，或宏觀經濟波動，股價可能回調至15港元以下。
總結而言，希慎正把握銅鑼灣轉型契機，利園八期不僅擴大版圖，更重塑人流格局。對追求穩定收息及資產價值的投資者，這是難得的低估機會。投資有風險，建議結合個人風險承受力及最新市場動態決策。
本文為AI分析