【深度個股報告】鷹君集團 (0041.HK)：被遺忘的豪門金庫
—— 買入這張股票，等於用兩折買入香港最頂級的寫字樓與全球五星級酒店
1. 業務簡介：這家公司到底是做什麼的？ (Business Model for Layman)
鷹君集團不是普通的「起樓賣樓」地產商，它更像是一個**「超級收租公」兼「酒店大亨」**。為了讓您更有概念，我們可以將其業務版圖分為三大塊「硬資產」：
A. 香港的「收租王」 (透過 Champion REIT 持有)
鷹君是 冠君產業信託 (2778.HK) 的「媽媽」（持有約 68% 股權）。這意味著鷹君間接擁有香港兩大地標：
旺角朗豪坊 (Langham Place)： 年輕人最愛的商場，擁有極高的租金收入，是著名的「現金奶牛」。
中環花園道三號 (Three Garden Road)： 香港金融區心臟地帶的超甲級寫字樓（就在中銀大廈隔壁）。這是全香港最貴重的收租物業之一。
B. 全球「酒店大亨」 (朗廷酒店集團)
您可能住過或聽過 The Langham (朗廷)、Cordis (康得思) 或 Eaton (逸東) 酒店。鷹君就是這些品牌的全球擁有者。
自持物業： 擁有倫敦攝政街的旗艦店 The Langham London、波士頓、墨爾本、以及香港尖沙咀的朗廷酒店等。
管理業務： 幫別人管理酒店並收取管理費。
C. 海外地產發展 (隱藏的彩蛋)
鷹君在海外非常活躍，例如：
美國三藩市及西雅圖： 擁有大型豪宅發展項目。
日本東京： 在六本木等核心地段收購了酒店重建項目。
懶人包： 買入鷹君，您其實是買入了一個由 「旺角朗豪坊 + 中環甲級寫字樓 + 全球幾十間五星級酒店」 組成的資產包。
2. 核心投資邏輯：為什麼這是「送錢」？ (The Valuation Mismatch)
這是港股市場中最極端的**「母子折讓」**案例之一。我們用小學數學來算一筆賬：
鷹君 (0041.HK) 當前股價： 約 HK$15.30
總市值： 約 HK$115 億
現在看看它手裡握著什麼（按市值計算）：
手持「冠君產業信託 (2778.HK)」股票價值：
鷹君持有約 41 億股冠君。
按冠君股價（約 $1.65）計算，這批股票市值約 **HK$68 億**。
手持「朗廷酒店投資 (1270.HK)」股票價值：
鷹君持有約 23 億股朗廷。
按朗廷股價（約 $0.58）計算，這批股票市值約 **HK$13 億**。
淨現金及流動資產：
扣除負債後，公司仍持有數十億的現金及流動投資。
【驚人的結論】
雖然單看股票市值（冠君+朗廷）約 81 億，似乎還沒超過鷹君的 115 億市值。但是！請注意！ 這裡最大的隱藏價值在於：
全球海外酒店資產（未上市部分）： 倫敦、波士頓、紐約、墨爾本的酒店是鷹君全資擁有的，不屬於上市子公司。單單是倫敦那一家歷史悠久的 The Langham，價值就可能高達 HK$30-40 億。
海外發展項目： 美國和日本的豪宅地皮。
真實資產淨值 (NAV)：
根據分析師估算，如果將所有物業按市價重估，鷹君的每股 NAV 高達 HK$75 - $80。
現價買入折讓： 約 80% (即 2 折)。
3. 財務健康狀況 (Will it survive?)
在加息週期下，投資者最擔心重資產公司的債務。
淨負債比率 (Net Gearing)： 約 20% - 25%。
評級： 健康。相比許多負債率 50% 以上的地產商，鷹君非常保守。羅氏家族作風穩健，絕少進行高風險的過度借貸。
現金流： 雖然寫字樓租金下跌，但酒店業務（尤其是海外）在旅遊復甦後提供了強勁的現金流補充，足以維持派息。
4. 歷史估值區間 (Historical Context)
過去 10 年平均 P/B： 0.40倍 - 0.50倍
當前 P/B： 0.19倍
股息率： 約 6% (具備吸引力)
圖解視角： 想像這是一件名牌大衣。過去 10 年，它最便宜的時候也是打 5 折賣。現在，它掛著「2 折」的標籤在賣。這通常意味著兩種情況：要麼衣服破了（公司出事），要麼是店主瘋了（市場定價錯誤）。鑑於其資產質量，我們傾向於後者。
5. 風險提示 (Why is it so cheap?)
為什麼市場會給它這麼低的估值？您必須知道這三個原因：
家族爭產陰霾 (Family Feud)： 羅氏家族前幾年發生過嚴重的爭產風波（羅老太狀告匯豐信託案）。雖然目前局勢暫定，但這種家族內部的不和諧往往會讓外資機構卻步，導致估值長期受壓（Conglomerate Discount）。
寫字樓寒冬： 它的核心資產之一「中環花園道三號」，正處於香港寫字樓空置率最高的時期，租金收入有下行壓力。
流動性低： 這是典型的家族控股公司，街貨（公眾持股）不多，大資金進出不方便。
6. 投資建議 (The Verdict)
這是一隻「富豪同款」的防守型股票。
適合投資者： 那些相信「香港中環不會變成廢墟」且願意長期收息的穩健投資者。
買入策略：
在 HK$14.50 - $15.50 區間吸納。
把它當作一個 6% 利息的債券 來持有。
潛在紅利： 等待減息週期開始，高息股估值修復；或者家族為了徹底解決股權問題，決定將公司私有化（那將是股價翻倍的時刻）。
一句話總結： 您正在以「白菜價」買入羅氏家族三代人積累下來的全球頂級資產。只要您不急著明天就賣，這筆生意很難輸。
(免責聲明：本報告僅供參考，不構成投資建議。數據截至 2026 年 1 月。)