【港股 No Brainer 系列 01】永安国际(00289) ：被误解的“隐形大业主”
个股研报：永安国际 (0289.HK)
日期： 2026年1月18日
现价： 约 HK$13.82
评级： 买入 (Buy) —— 适合“收息一族”及“深度价值收集者”
1. 核心简报：被误解的“隐形大业主”
普罗大众以为永安只是一间生意难做的百货公司，这是巨大的误解。
在资本市场眼中，永安其实是一间伪装成百货公司的房地产信托基金。
现在的买入逻辑很简单：你正在以 2.4折 (76% OFF) 的超低价，买入中环核心地段的商厦业权，以及一笔巨额现金。公司通过稳健的派息（约 7% 股息率），给你发工资，让你在等待价值回归的过程中“有息收，不心慌”。
2. 估值分析：用两毫四买一蚊 (Buying $1 for $0.24)
这只股票正处于极度的“深度价值 (Deep Value)”区间：
每股资产净值 (NAV)： 约 HK$58.00
意思： 如果明天把公司清盘，卖楼、还债、分钱，你每持有一股应该分到 $58 块。
目前股价： 约 HK$13.82
机会： 市账率 (P/B) 仅为 0.24倍。市场极其悲观，认为公司的资产会凭空蒸发7成以上，但这在郭氏家族保守的管治下极不可能发生。
3. 你到底买到了什么？(The Assets)
当你买入 0289.HK，你其实是买入了三个“钱袋子”：
皇冠上的宝石：上环永安中心 (Wing On Centre)
位于干诺道中111号的甲级全海景写字楼。即使现在写字楼市道一般，这栋楼的价值依然远超整间上市公司的市值。它为你提供稳定的租金现金流。
巨额现金与证券储备
公司手持超过 HK$23亿 的现金及证券投资组合。这是一个巨大的安全气囊，保证了即使百货业务亏钱，公司依然有钱派息。
“败家仔”：百货业务
现状： 确实在亏钱 (Operating Loss)，受港人北上消费影响，收入下跌约10-13%。
影响： 微乎其微。百货业务亏损的几千万，相对于收租和投资赚回来的几个亿，只是皮外伤。
4. 财务体检 (2025/26 最新数据核实)
不要被新闻标题吓到，我们要看懂财技背后的真相。
“假”亏损 (Paper Loss)：
你可能会看到“永安中期亏损1.5亿”的新闻。请注意，这主要是因为投资物业重估（楼价跌了，账面减值），并没有真正的现金流出。
“真”信号 (Dividends)：
这就是所谓的“身体最诚实”。在所谓“亏损”的情况下，管理层竟然增加了派息！
2025 中期息： 从去年的 HK$0.32 **增加 34%** 至 **HK$0.43**。
全年股息 (TTM)： HK$0.96。
真实股息率 (Yield)： 约 6.9% - 7.0%。这不仅跑赢定存，还是免税的。
5. 风险与催化剂 (Risks & Catalysts)
风险 (为什么要打折卖？)
价值陷阱 (Value Trap)： 郭氏家族作风极度保守，不爱做IR（投资者关系），股价可能长期像死水一样不动。
写字楼租金下跌： 如果中上环写字楼空置率继续恶化，核心租金收入会减少。
催化剂 (怎么赚大钱？)
私有化 (Privatization)： 既然股价打折打到 2.4折，大股东把公司买下来私有化是最符合逻辑的商业决定。哪怕他们出个“孤寒价” HK$25.00，你的回报率也高达 80%。
回购注销： 公司在2025年底（10月左右）曾进行过小规模的股票回购 (Buybacks)。这是一个非常积极的信号，说明老板也觉得自家股票太便宜了。
6. 最终判决 (Verdict)
永安国际 (0289.HK) 是教科书式的**“防守型收息股”**。
❌ 如果你是“短炒客”： 别买。它没有概念，没有成交量，甚至有点闷。
✅ 如果你是“收藏家”： 强烈建议收集。
你把钱存在这里，每年拿 7% 的利息。
你的本金由一栋中环海景写字楼做担保。
你手握一张免费的“私有化暴富”彩票。
免责声明： 本报告仅供参考，不构成投资建议。股市有风险，入市需谨慎。