涅槃重生、坚定看多万科 - 2025年中报分析
$万科企业(02202)$ 8月22日万科企业发布了2025年中报业绩，很多公众号跳出来唱空万科，好像现在唱空地产、唱空万科成为了一种ZZ正确。但通过中报，我看见的是涅槃重生的希望，目前点位坚定看多万科企业，未来半年万科股价我看多至7.75至10.34港元（对应涨幅50%-100%）。
政策层面，8月14日消息，官方在考虑出台政策组织央企和AMC收购地产库存，并可使用央行的3000亿再贷款额度。这个消息的可信度比较高，预计九十月份官方就会发布。这轮牛市的选股有两个方向，一是龙头科技股和创新药，我们看到很多股票过去半年涨了十倍，目前已经在高位；二是业绩反转、政策加持的个股，首当其冲就是地产，而这个板块年初至今股价还是下跌的，在目前阶段，向下空间有限，但向上弹性极高。
除万科企业之外，股友们可以关注另一支小盘股$远洋集团(03377)$ ，远洋集团中报盈利95亿至110亿，是所有出险房企中报业绩最好的一支；央企背景，过去几年大股东中国人寿通过资产收购、债券认购、股东贷款累计为远洋集团输血近百亿，并在最近境内债务重组过程中继续给与远洋集团8亿元现金支持。而目前市值跌至仅13亿港币，股价弹性极大。具体可参考我之前发的分析文章：远洋集团投资价值分析
以下是万科企业中报分析：
1，销售层面。2025年上半年实现销售额691亿元，回款率超过100%，在全国房企销售排行榜上仍位居第7，仅次于保利、绿城、中海、华润、招商、建发这几家央国企。在全国15个城市排名销售前三，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个项目首开去化率达到9成及以上。交付方面，上半年共交付130个项目，合计超4.5万套。
2，债务层面。今年至今，深铁累计向公司提供了238.8亿的股东借款，全部用来偿还到期债务。境外债务方面，公司在2027年前已无到期债务。债务结构进一步优化，2024年底银行及其他借款和应付债券占比分别为83.3%和16.7%，2025年6月为88%和12%，应付债券的占比大幅降低（前者是有资产抵押的银行借款和深铁的股东借款，相对更容易续贷和展期）。
3，运营层面。这轮行业深度调整中，有大规模运营类资产的房企抗风险能力往往更强，央企里面比如华润置业，民企里面比如龙湖和新城，都有大规模的商办资产以及稳定的租金收入。而万科在运营资产方面仍是行业翘楚。物业管理业务，上半年万物云收入181.68亿元，排名行业第二；租赁住宅业务，上半年万科泊寓运营规模198,200间，实现营业收入18亿元，位居行业第一；商业运营业务，上半年营业收入41亿元，居行业第三，累计开业179个商业项目，总建筑面积1,034万平米，整体出租率93.2%。
可以说，万科已经挺过了至暗时刻，而他的品牌价值、团队能力仍在。正如以前我们说，房价不可能永远上涨，现在也应该说，房价不可能永远下跌。我的观点是目前已经接近行业底部，即使不再有大规模的刺激政策出台，房企的风险敞口也会逐渐出清，新房销售会逐渐回暖，一线乃至二线城市的房价会企稳乃至温和回升。看看伦敦和东京的房价这些年涨了多少，我不认为仍有巨大经济增长空间的北上广深房价会继续大幅下跌。而土储集中在一二线城市的万科将首先收益于行业回暖。