实地观察美凯龙

今天去了杭州开的一家美凯龙门店，古墩路888号，去的不是时候

17点50分到美凯龙楼下，发现一楼有部分在装修，实际走到内部后，没有客人，只有一些零星的商铺工作人员和物业保安。

17点50分，一楼只有部分门店还有亮灯，其他地方几乎都关灯闭店了，询问了物业，正常上班时间是9点到17点，现在都闭店了。

我感受是美凯龙作为装修家具商场运营公司，这个赛道不好，装修家具商场这个赛道复购率太低，很多人买一次之后，下次可能过几年甚至很久才会来选购，客流量很低，由于来的不是时候，大多数店铺都出租了，只是没有亮灯。

这次过来实地看看也是因为，港股的美凯龙价格只有1.3港币，市净率只有0.1左右，符合烟蒂股选股标准。

商场内部没有白色电器商铺，格力电器，美的集团都没有看见，可能是日常客流量太低

这个电梯真的很危险，下面没有防护网，走在电梯上有恐高症，头晕掉下去就危险了。

首先综合家具商场这个赛道不好，首先是上游房子销售不好，导致需要装修的人越来越少，商城店铺收入降低，美凯龙的租金就越来越低。

其次就是家具商场竞争压力太大了，我在美凯龙旁边至少看到10多个大大小小同样的家具商场，完全截流了美凯龙本就为数不多的客流量

我后来想了一下，家具店和加油站不一样，如果你看见路上开了一家加油站生意不错，你不会在它旁边又开一家加油站，因为这样做的再好客流也就最多截取一半。比如路上开了万象城，你就不会在它边上再开一家龙湖天街了

这样互相竞争就是2个和尚挑水喝，典型就是南京的德基广场商圈，德基广场更高端，吸收了它周围所有竞争对手的流量，成就了德基全国商场销售额第一，所以在竞争对手边上开商场打擂台，是很愚蠢的。

但是在家具卖场这个领域，我发现大家都喜欢扎堆，本来大家客流量都不大，互相扎堆，这样子客流更少，我思考了一下原因。

大概率是因为大件商品装修类的采购，他属于一个金额比较高的商品，消费者他喜欢对比很多家的价格和款式，如果所有的家具卖场都开在一起，消费者只需要去一个城市，其中一个地方走一趟，就能够把所有的家具款式装修都看一遍，非常的省事。

如果像传统全品类商场那样，互相为了避免竞争东开一家新开一家，特别的不方便，消费者选购，所以家具卖场这个赛道特别的拥挤，十几家大型卖场开在一起。虽然方便的消费者，但是也会导致自己的那些客户，各种各样的品牌商，他的选择权非常大，哪边租金低一点我就去哪边。

所以就会出现像这几年美凯龙的商户集体要求降租金的事情，而且家具卖场这种地方他没有办法做的高端化，无法出现向华润万象城，恒隆广场，九龙仓IFC这种可以跟传统商场区别的高端商场，你看哪个商户能联合起来早万象城降租金的？

所以本质上最大的问题还是房地产滞销，导致客流不行，客流不行，目前这一次由于租金收不上来，美凯龙又降低了这些商场两百亿的公允值，还是要看一下建发股份能不能运营好，这个商场能不能多开发一点新的功能，不要光局限于家具卖场这个板块，该卖的卖掉，能做reits基金的拿去做掉，全部卖掉清资产运行，还能收回成本，然后再把谁出来的资金可以转到其他的领域，蹭蹭热点，像那个河北的荣盛发展那样搞什么芯片，当然，这种想法的话也只是对股民有利，股价可能会稍微暴涨一段时间。

如果要真正的做好，运营的话还要换赛道，这一次如果全部减值的话，港股的美凯龙它市净率应该会在0.2到0.3左右，还是不如龙湖地产的0.36市净率更有性价比，龙湖的这个客流量确实更大一点。

对美凯龙的看法还是要再观察，看一下他有没有有新的点子。