筑博设计——困境中的“壳资源”价值深度分析

筑博设计——困境中的“壳资源”价值深度分析

核心观点： $筑博设计(SZ300564)$ 受地产行业深度调整冲击，主业持续承压陷入亏损，但其独特的“干净”资产结构、潜在的控股权转让可能性及显著低估的市值，使其具备突出的“壳资源”价值与事件驱动投资机会。

一、公司基本面：地产寒冬下的困境

1、业务急剧萎缩： 主营建筑设计深度绑定地产行业，受行业系统性下滑影响，营收由高峰滑落至约4亿元（2024年），扣非净利润首次转亏（亏损超3000万元）。

2、盈利能力崩坏： 毛利率与净利率遭“腰斩”，反映行业恶性竞争加剧及公司议价能力丧失。

3、人员结构优化： 员工总数从1600人缩减至1030人，虽降低成本，亦凸显业务量锐减的现实。

业务已至衰退期，二次增长毫无希望！

二、核心价值点：优质“净壳”特质凸显

1、卓越的资产质量：

现金充沛： 账面现金高达10.34亿元，占总资产62.59%，现金市值比达48.45%，提供极高安全垫及潜在并购支付能力。

现金对“壳资源”非常重要，充足的现金大大的降低了并购新资产的难度，并能节约大量时间！

2、核心资产清晰： 投资性房地产及固定资产（主要为深圳优质物业）评估价值显著高于账面2亿元（保守估3-5亿元），具备较强变现能力。

3、财务结构健康： 无有息负债、零商誉、资产负债率仅22.78%，堪称“零负担”，低资产负债率为以后资产并购提供广阔的财务空间。

4、理想的“壳”资源禀赋：

规模适中： 当前市值仅21.57亿元（2025/5/28），显著低于潜在资产价值（现金+房产+壳价值）。

5、股权结构利于转让：

（1）实控人徐先林（62岁）持股20.71%，其弟徐江（59岁）持股8.61%，二人为一致行动人且上市后从未减持。

（2）三大员工持股平台合计持股21%，存在退出诉求。

（3）董事杨为众（持股8.44%）持续减持，也存在退出诉求。

理论最大可转让股权比例超25%，核心实控人的部分超15%（假设对应30亿市值约4.5亿）。

徐老板已经年逾六旬，主业也不行，已经干不动了，急流勇退未尝不是个好选择！

三、挑战与机遇并存

1、主业持续性风险： 地产行业未见根本性好转，公司营收下滑与亏损趋势短期难逆转，存在持续消耗现金风险。正是因为主业不行，且2025年一季度亏损3000多万，业绩压力更大，外部压力会增加出售控制权的筹码，其壳价值才彰显！

2、高比例分红隐忧： 近三年高分红虽回报股东，但其盈利情况不好，徐老板他们想分也没得分，出售控制权，在当下时点利益最大化。

3、人员包袱： 虽已大幅裁员，但千余人规模对潜在借壳方或产业整合方仍构成一定成本压力。

四、投资价值分析：双重驱动逻辑

1、估值修复驱动：

筑博设计总资产16亿元，其中现金资产10.3亿元，深圳房评估价值3-5亿元，壳价值普遍认为10亿元，那么好的资产状况，低于30亿元，实控人就没有动力出售，对比25年4月$海川智能(SZ300720)$ 的控股权转让对价（按33亿的价格转让，海川智能的总资产6亿元，现金资产2.7亿远逊于筑博设计），综上对比当前市值（22-23亿元），远低于包含壳价值的合理价值中枢（约30亿）。

随着市场对优质净壳资源的稀缺性认知提升，存在向30亿市值修复的空间。

2、控股权变更事件驱动：

时间窗口： 筑博设计IPO承诺期已过，政策鼓励并购重组（“并购六条”），时机趋于成熟，不存在转让的实质性障碍。

股东特质契合并购逻辑： 实控人年龄偏大、二代接班意愿不明、主业无起色、持股集中且未减持，2025年预计亏损扩大，具备较强转让动力。

潜在溢价显著： 参考近期控股权交易案例，保守估计事件驱动可带来40%的溢价空间，叠加控股权变革时间市值可看至约40亿元

五、策略建议

策略： 基于“优质净壳+显著低估+事件驱动”逻辑，可采取分步布局策略：

逢低介入，博弈估值修复至30亿。

若出现控股权转让明确信号，加仓博弈事件驱动溢价至40亿。

结论： 筑博设计是一家被地产寒冬深度“误伤”的公司。其核心价值已非传统主业，而在于其近乎完美的“净壳”资质与亟待释放的控股权转让潜力。尽管主业风险犹存，但其突出的资产质量、理想的股权结构和显著低估的市值，使其成为当前并购重组活跃市场下极具吸引力的“困境反转+事件驱动”型标的。投资者需在严控基本面风险的前提下，重点把握其控股权变更带来的战略性机遇。