绿地控股，“旧龙”搁浅，“四小龙”起飞

绿地价值思考

当一家资产过万亿、连续十多年跻身世界500强的老牌房企，在一年内蒸发九成利润、负债率逼近90%时，市场给出的估值已隐含“清算”假设——市净率0.4倍、债券价格腰斩、成交清淡。

此刻再去讨论传统土储、销售回款已无意义；真正决定绿地未来两年是涅槃还是坠崖的，只剩下两条主线：一是“二次混改”能否从上海市国资委的抽屉里落地，二是“四小龙”新业务能否在AI加持下跑出足以对冲地产塌方的现金流。

一、旧引擎：地产与基建的“止血”逻辑

2024年地产收入下滑46%，基建下滑28%，毛利率双双跌至个位数。公司能做的只有三件事：1. 把一二线剩余货值折价出清，换流动性；2. 基建订单转向政府“白名单”与三大工程，锁定回款；3. 严控拿地，全年零新增土储。这些措施能让资产负债表“失血”速度放缓，却无法扭转净资产继续萎缩的趋势。换言之，传统业务已退守至“保交楼、保信用”的底线功能，估值弹性几乎为零。

二、新引擎：四小龙+AI的“造血”实验

1.能源板块率先跑通：2025Q1煤炭销量420万吨，长协锁定1500万吨，毛利率高于贸易同业，年化贡献净利有望达10亿元；2.新能源车出口已签中东、南美车型1.2万台，若上海港滚装运力配合，2026年可贡献50亿元收入；3.旅游入境游“336”战略仍处培育期，但AI客服、动态定价已使获客成本下降30%；4.大宗贸易则借医疗耗材集采切入，高周转低毛利，主要充当现金流“润滑剂”。四条赛道合计收入占比仍不足10%，但增速>50%，且轻资产模式使其ROE远高于传统地产。

三、催化剂：上海国资的“二次混改”期权

2015年绿地通过“金三角”混改登陆A股，如今旧剧本面临重写：上海国资需要为集成电路、生物医药、AI三大先导产业腾出资本空间，而绿地恰好拥有大体量存量资产+上市平台。市场传闻的三种可能方案：1. 引入金融央企战投，债转股+定增，一次性削杠杆； 2. 注入临港、张江等园区资产，换取控股权，实现“地产壳”转“科技壳”； 3. 分拆“四小龙”独立上市，母集团转型控股平台。 任何一条落地，都将触发净资产重估——按1倍PB测算，股价向上空间>150%。

四、绿地的未来思考

前期绿地在AI、机器人、金融科技的投入非常足，除了已被市场熟知的能源、新能源汽车出口、旅游、大宗贸易“四小龙”之外，公司在金融与投资领域的最新落子——RWA（真实世界资产通证化）与新加坡绿联数字银行等等，它们共同构成绿地下一轮估值修复最具想象力的部分。

1、RWA：把2000万平米不动产“上链”
• 牌照壁垒：绿地今年7月拿到香港证监会VA4+VA9牌照升级，成为首家具有此牌照的国资背景企业。
• 资产储备：国内2000万㎡商业地产、500亿元已激活不动产使用权纳入代币化资源池，首批试点上海绿地国际康养城“颐尚居”项目，把租金收益权拆分为5000份数字份额，投资者500元即可认购。
• 技术+合规：需要借助易涟等与香港金管局“Ensemble沙盒”完成跨境数据确权测试，引入持牌托管机构，确保链上资产1:1锚定实物。
• 绿色溢价：依托贵州省绿金低碳交易中心，把公共建筑碳减排量铸造成碳信用RWA，为“一带一路”国家提供碳中和金融工具。
一句话总结：RWA让绿地“不动产”瞬间具备“拆分、流通、全球认购”三大属性，既开辟低成本融资渠道，又为存量资产创造二级市场流动性。

2、新加坡绿联数字银行：东南亚的“数字供应链金融”试验场
• 牌照：2020年12月，绿地金融牵头的财团拿下新加坡首批数字批发银行牌照，前期总投资2.5亿新币，首期已出资1亿新币。
• 定位：绿联国际银行（Green Link Digital Bank）专注为本地中小微企业及科技创新型企业提供供应链融资、数字贸易融资等服务。
• 协同：与RWA业务形成闭环——境内资产上链后，可通过绿联银行在新加坡完成跨境融资、稳定币清算及贸易支付，降低融资成本30%以上。
• 场景：在新加坡—海南—迪拜“一带一路”通道内，试点用数字新元或稳定币结算大宗商品、汽车整车出口订单，为“六小龙”中的能源、汽车出口业务提供实时资金通道。

3、估值增量：金融飞轮如何抬高天花板

RWA资金效率：参考香港同类项目，代币化后资产周转率提升3倍，融资成本下降150~200bps；绿地首批500亿元资源池若10%成功发行，即可回笼50亿元现金，对应每股净资产增厚0.35元。

绿联银行杠杆：新加坡数字批发银行平均杠杆倍数8~10倍，1亿新币资本金可撬动8~10亿新币资产规模，按绿地75%股权计算，新增归母权益≈40亿元人民币。

估值方法切换：传统地产NAV折价50%以上；RWA与数字银行业务可按AUM*3%或P/B 1.5~2倍重估，乐观情景下可为绿地贡献300~400亿元市值增量，对应每股价值提升2~2.5元。

4、AI模型及机器人相关

其实绿地持有蚂蚁集团的股权按照现在蚂蚁的估值，就顶得上现在绿地的市值。但绿地在AI这个领域其实做了很多探索，比如其持股的深兰科技，做的AI医学大模型在多个专业榜单多个维度上排名靠前，绿地深兰AI医疗科技有限公司就是要把这些AI医疗大模型进行落地，并且深兰科技最近也准备IPO上市，绿地也持有其7%的股权，这个公司上过多次人民日报，比如5月7号《人民日报》以“中国AI科技企业拓展应用场景，为世界提供创新方案”为主题，专题报道深兰科技商用清洁机器人在欧洲市场的成功实践。作为中国AI出海的标杆企业，深兰科技以硬核技术、场景化创新和全球化布局，再次向世界展现了中国人工智能企业的硬实力与责任担当。除此，绿地也投资了多个机器人公司，还和力合科创（深圳清华大学研究院培育的高科技企业）达成合作，负责建立韶关AI智算中心等等，还有在新加坡的数字银行投入10亿美金的算力集群建设，这些都是绿地在转型过程中的一些侧影。

5、风险相关
• 监管审批：香港虚拟资产交易所牌照全球仅12张，若最终未获批，RWA二级流动性将受限。
• 技术安全：链上资产若出现智能合约漏洞或托管失误，将直接触发声誉风险。

• 分析：若2025年内未见重组信号，境外债券到期高峰将直接冲击集团层面现金流。因此，这只股票只适合高风险偏好的“事件驱动”资金：开始信号：上海市国资委正式公告“二次混改”或公司宣布战投框架协议；

目标价：乐观情景1.2倍PB（对应约5.5元），悲观情景0.3倍PB（对应约1.4元）。

绿地控股正在用“四小龙”证明它还能长出新的翅膀，用上海国资的潜在重组期权保留最后的腾挪空间。这不是一次普通的“困境反转”，而是一场由地方政府、产业资本、管理层三方共同导演的“极限救赎”。在0.4倍PB的价格里，市场已经预付了失败的概率；一旦任何一条新赛道或重组方案兑现，赔率将迅速向多头倾斜。对于愿意用时间换空间的投资者，绿地仍是“国改+科技”主题下最具杠杆的押注标的。