$金科服务(09666)$ 不是一个人在战斗

金科服务
中国Top10的物业服务企业
西南地区排名第一
年收入近50亿
目前市值47亿港币
与众多的物业服务公司一样
本身是个挺好的商业模式
轻资产+稳定现金流
特别是在地产行业处于上升期时
简直就是个提款机
虽然说业主与物业公司之间
总是有各种矛盾
但总的来看
并不影响物业服务公司的现金奶牛属性
但受地产下行周期的影响
物业服务公司也难以独善其身
因为中国大的物业服务公司
基本上都是地产商自己的
纯粹第三方物业公司比较少
因此
当地产商自身难保时
物业服务公司也都会受牵连
金科服务
就是之前重庆金科地产旗下的物业服务公司
2020年底在香港上市
最高市值500亿
但随即面临着地产行业与资本市场双重下行压力
2021年
控股股东金科地产为缓解自身资金压力
以37亿港元的对价
出售金科服务23%的股权给博裕资本
对应总估值近150亿
当时金科服务每年有50多亿的收入 6亿的净利润
相当于25倍左右的P/E
这么大比例大金额的投资
这个估值水平也基本合理
况且又是一个现金牛标的
记得就是在2021年前后
市场上弥漫着一种抄底资产的冲动
毕竟
不管是基金还是企业
基本上都是沉寂了近两年了
具体就不展开了
博裕这笔大交易也是在当时的背景下作出的
不过
市场行情从来都是不可预测的
地产行业及资本市场持续单边下行
金科服务的股价也自博裕收购时的26元
腰斩至2022年的10元左右
也就是说
博裕37亿的投资
一年后就只值15亿左右
如果是一般的PE/VC
常规的做法就是认亏不管了
因为投资总会有风险
任何单个项目的失利都是在意料之中的
但对于大的并购基金就不一样了
只要看准了事
短期的波动就是机会
于是
2022年底
博裕再次出资9亿
收购了金科服务12%的股份
总持股比例达到35%左右
成为第一大股东
基本上完成了控股
平均价格12港元
这还没完
2025年初
博裕再次出投资7亿元
继续收购了18%的股份
平均价格6.7港元
基本就是
一路跌一跌买
越跌越买
累计已经投资近50亿港币
成为绝对的控股股东
这还没完
11月18日
博裕宣布以8.69港元的价格
私有化金科服务
如果实现
预计博裕还将出资20亿左右
累计出次将超过70亿
而目前金科服务的市值为47亿
不过也不用担心
这笔买卖到最后
大概率博裕也不会亏
因为目前金科服务已经渡过了最艰难的时期
账面现金有25亿
没有银行借款
并且结束了连续三年的亏损
预计今年有亿级水平的净利润
随着未来行业逐渐转暖
再加上对企业地持续优化
未来每年有数亿的利润
应该也是大概率的事
再盘算一下
如果博裕私有化成功
博裕总共花70亿
扣掉公司账面25亿现金
就相当于它只花了45亿
就买了一个每年能赚几亿的公司
P/E倍数基本就在10-20之间
甚至更低
也远低于博裕最开始那笔投资的P/E倍数
更重要的是
博裕又拥有了一个实业平台
物业服务行业在中国的集中度又非常低
未来的空间巨大
更重要的是
结合前不久博裕以40亿美元
控股星巴克中国
那么
以后金科服务的小区里
每家都开一个星巴克
一夜之间就能多出近千家
况且金科服务以后肯定会继续扩大规模
不管是内生增长还是并购其它物业服务公司
不然账面那么多现金要干嘛
况且每年还要再赚几个亿
因此
可以预见
金科服务未来服务的小区会越来越多
星巴克开店的问题解决了一大半
结合之前我们提出星巴克可采用的策略
即 大店大价 小店小价
这个就再完美不过了
后面的玩法真是太多了
想象空间巨大
博裕之所以能在星巴克中国
众多的竞购者中脱颖而出
现在是不是觉得特别的顺理成章
相信博裕在给星巴克总部做竞购路演时
金科服务绝对是其浓墨重彩之笔
之前我们提到的并购基金成功奥秘之一
就是能折腾
这在博裕最近的交易中
再次体现得淋漓尽致
你看的是单个交易
但人家玩的是整个生态
它不是一个人在战斗
说到星巴克
就永远离不开瑞幸
这次就不讨论两家本身了
看一下它们背后的操盘手
就是博裕与大钲
前不久大钲也对其之前投资的项目实施私有化
安能物流
大钲资本在2019年对安能投资3亿美元
占比24%
安能香港上市以后
股价也是单边下行
最低时大钲浮亏80%
直到最近才刚刚回到大钲资本当年的成本位置
大钲于近期提出私有化要约
具体情况之前有分析过
这儿就不再展开了
但有没有发现两家基金
在这两个项目上的策略上最大的差异
就是
博裕在股价下跌时持续加仓
越跌越加
成本摊薄很多
然后在公司出现拐点时
果断私有化
不到四年的时间
让一个本来是赔大本的投资
蜕变成一个潜力巨大的平台型交易
凤凰涅槃
而大钲在安能项目中
整整六年时间
只是被动持有
直到最后才开始私有化
按照之前分析的
即使完成了私有化
目前安能的挑战依然很大
同样是数十亿元的巨额投资
做法不同
结果天壤之别
高下立见
古人说
人生不如意事 十之八九
投资更是如此
项目不如意者 十之八九
投资不是赛场
战斗不容退场