2025/04 新城发展 vs 合生创展
新城发展市值（以下简称新城）183亿，合生创展市值150亿（以下简称合生）市值较为接近，由于二季度房地产贷款增速转正，为近几年第一次，关注的人也在增加，股价也处在上涨通道中。
下文对比下二者的各项财报数据，以此观察未来两家公司，哪家更值得持有。
1、总资产和净资产
1.1 新城的总资产3091亿，高出合生523亿，但在净资产方面合生比新城高出121亿，原因是新城的负债较高，所以净资产低于合生。
1.2 两者的总资产变化趋势
1.3 一个值得关注的点近几年新城发展的总资产从5401亿降至3091，直接下降了近43%，主要原因是销售额的急剧下降。合生的总资产则在2021年基础上下降26%。相对前者温和得多。
以下是两家公司近四年的销售情况。
2、销售额
2.1 新城2021年的销售额1695亿，24年下降至892亿，减少近一半，而2024年的合约销售401亿，未来一两年后就转入实际的年度销售额，所以真实的销售额较21年高点下降了近1300亿，下降率为惊人的73%。
2.2 合生创展24年的销售额高于21年，多出70亿。但是24年的合约销售为166亿，实际较高点下降近200亿，下降56%。
3、毛利率
3.1 新城的毛利率较为稳定，21年17%，22，23年略有下降，现在又回到了17%。
3.2 合生的毛利率在21年为惊人的43%，24年为25%。
两者的区别在与，合生的客户群体大多在一线城市，旗下拥有合生缦云等高端品牌，所以毛利率较高，而新城的储备大部分在二三线城市，一线较少，相对于总量几乎可以忽略不计。
4、商业
4.1 新城发展2024年商業運營總收入為人民幣128.08 億元（即含稅租金收入），173座吾悦广场，开业面积1600万平方。
4.2 合生创展2024年的商业地产投资收入44.4 億元（即租金），由16个商业体加办公室公寓组成的投资性房地产。
5、结论
5.1 两家公司近几年销售额下降很多，都在50%以上。地产商这两年到底经历了什么啊！如果是打闯关游戏，简直是炼狱级的，不得不说，能活下的都是百里挑一的高手。
5.2 新城的总资产近四年总共下降2400亿，减少43%，和近几年二三线城市的房价下跌幅度相当。相对来说合生下降较少，为26%，也和一线城市的房价下跌幅度相当。一线城市的房子的金融属性高于二三线，未来几年合生的总资产将超过新城。
5.3 土储方面，新城储备3144万平方，大部分在二三线，合生2680万平方，环深占比50%以上，北京上海占40%，还有小部分在天津杭州湾，土地储备的价值合生的大于新城，升值潜力合生大于新城。
5.4 商业方面单体收入0.74亿元，合生为2.8亿元，但新城旗下的吾悦广场以量取胜，租金收入高于合生。