投资地产股正当时
经过11月以来的陆续加仓，目前地产股已经占了我全部仓位的40%，计划到明年一季度逐步增仓至80%左右，剩下仓位配点沪深300ETF、中概互联网ETF。跟大家分享几点想法。
第一，房地产市场继续调整空间有限，继续下跌将是宏观经济的不可承受之重。过去几年，房地产市场的持续萎缩给宏观经济的增长带来了极大压力，调整幅度越大随之而来的各种弊端越来越显著。只不过过去多年一直强调“房住不炒”，各地的房地产调控政策只是给过去加诸房地产市场的各种限制政策逐步松绑，远远没有到鼓励的程度。其实，房地产市场调整的时间和空间已经比较充分，目前的下滑不过是由于惯性。鼓励房地产市场健康发展的共识正在凝聚，相关政策的出台也是市场的合理期待。预计2026年房地产市场销售额将率先企稳，2027年价格企稳或者温和增长。
第二，部分地产公司业绩表现出较强的韧性，部分地产股也已表现出较好的投资价值。从2025年1-10月的销售额来看，部分地产公司已经表现出了强大的韧性，如中国金茂、越秀地产、招商蛇口、绿城中国已经出现了正增长或仅仅小幅下跌。从估值来看，先看整体，1-10月新建商品房销售额6.9万亿元，全年应该在8万亿元以上，而整个行业所有房地产开发公司的市值，A股、港股全算上，加一起，还不到1万亿吧（不包含物业公司和香港房地产公司）。这个行业总市值既不如宁德时代，也不如贵州茅台、中国平安，更别说和五大行相比了。住房消费不是消费？再看看个股，除了经营业务已小有所成的华润置地、龙湖集团，仍以房开为主的中国金茂、绿城中国、越秀地产、保利置业集团，破产风险极小，而市值与销售额比值低得可怜。从市值来看，对比A股和港股的地产股表现可以发现一个有趣的现象，A股的龙头地产股如保利发展（1，该序号为1-10月权益销售额排名，下同）、招商蛇口（4）、万科A（5）今年仍在下跌，而港股的龙头中国海外发展（2）、华润置地（3）、中国金茂（8）今年的涨幅不俗，被众多大V看好的绿城中国（7）也录得了正增长。原因也很简单，A股的群众基础好，跌的时候不容易跌透，自然会跌得更久。但即使如此，A股地产股如保利发展、招商蛇口、万科A也非常低估，早晚也会跌透迎来反转。
三，买地产股买谁？如果有选择，看好一个行业我会直接买ETF，但是地产股却不行。一是更低估的港股，压根儿就没有地产股ETF，而A股的房地产ETF呢，里面滥竽充数的不少。按照11月21日收盘价计算，房地产ETF今年涨幅5.47%，却是因为前十重仓股里的张江高科、海南机场、衢州发展等非主流地产股涨幅不俗，和地产其实关系不大，自然也不符合我的要求。没办法，只能自己买入一揽子地产股了。A股的保利发展、招商蛇口、万科A，港股的保利置业集团、中国金茂、绿城中国、越秀地产、万科企业都在我的买入清单之列，对了，还有贝壳。当然，其中的仓位会有所区别。
我坚信，人们对美好住房日益增长的需求不会改变，房地产开发这个行业不会消亡，8万亿元也不会是这个行业规模的常态。只不过随着城市化向纵深发展，行业的趋势、结构会发生变化，未来的市场对参与者提出了更高的要求。但是归根到底，房地产开发提供的是消费品，只要产品切合了消费者的需求，就一定会赚到合理的利润。经过这几年的深度调整，行业原有的痼疾，如高杠杆、盲目拼规模、烂尾、产品质量跟不上市场的需求等问题会得到修正。
经过寒冬的磨练，经过风雨的洗礼，无论是行业参与者，还是投资者，都会更加成熟和优秀，从而赢得更宽广的发展空间和更美好的春天。