开发商发REITs：别只当“卖资产”，这才是存量时代的终极布局
去年底，证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，但市场反应平平——说白了，多数人没看透这事儿的本质：不是开发商急着变现优质资产，而是房企从“靠盖房赚钱”转向“靠管资产赚钱”的关键一步。结合华润置地这些头部玩家的实操，咱们从“开发商为啥要发REITs”、“发的时候守啥规矩”、“最终要变成啥样”三个角度，把这事儿聊透，顺便说说它和抵押贷款的真实差距。
一、发REITs的核心好处：比抵押贷款香在哪？
很多人疑惑：手里有稳定收租的商场，为啥要“卖掉未来收益”？其实对比抵押贷款，REITs的优势根本不在“利率”，而在“灵活度+长期价值”：
1. 变现更彻底，钱能“再生钱”。抵押贷款顶多贷到物业估值的50%-70%（比如100亿的商场，银行最多借70亿），还得按月还本付息；REITs能拿到接近估值100%的现金，而且不用还本金——华润发商业REIT后，拿回收的钱去搞城市更新、改造潜力商场，形成“培育优质资产→变现→再投资”的闭环，比抱着一个物业收租效率高太多。
2. 财务报表“减负”，风险直接转移。 抵押贷款会推高负债率，每年折旧还会吃掉利润；发REITs相当于“剥离重资产”，华润发完净负债率从38.4%降到32.6%，报表干净了，资本市场也愿意给更高估值。更关键的是，未来商圈转移、消费习惯变了的风险，都随REITs转给投资者了，开发商提前锁定增值收益（比如花50亿建的商场，5年后估值100亿，发REITs直接赚50亿差价）。
3. 搭好对接资本的平台，为转型铺路。现在城市化慢了，新商场开不动了，开发商不能再靠“盖房扩规模”。REITs就是转型的“敲门砖”：华润靠商业REIT、有巢REIT，把商场、长租公寓都盘活了，还吸引了海外资本，未来不管是扩募还是搞私募REIT，都有了基础——这是抵押贷款这种“短期借钱”模式做不到的。 这里插一句：为啥不选抵押贷款？ 抵押贷款看着利率低（2%-3%），但坑不少：① 只能贷一半钱，想拿100亿得抵押2个商场；② 每月必须还本付息，哪怕商场租金没达标也得付，现金流压力大；③ 物业产权被银行锁住，想卖或再抵押都不行。REITs看似投资者要5%左右的分红，但不用还本、变现彻底，长期来看更划算。
二、发REITs的规矩：开发商不会“卖光优质资产”
市场担心“开发商把好资产卖光，留下垃圾”，但头部房企早就定了规矩，根本不会这么干：
1. 只卖“成熟资产”，潜力资产自己留着 REITs选的都是“摇钱树”：出租率超90%、现金流稳定（比如华润青岛万象城，出租率98%+，营收年年涨）。那些刚开业、暂时租金低，但在上海大零号湾、深圳龙华这种新兴商圈的商场，开发商会自己培育——3-5年后商圈成熟了，租金涨30%-50%，再通过REITs扩募变现，相当于“先养肥再卖”。
2. 不盲目扩量，聚焦“提质+联动” 现在开发商早不瞎开商场了：华润2025年只计划开9座商业项目，比2024年少25%，而且都是核心区域补位。发REITs的钱，30%开新商场，70%投城市运营（比如深圳西丽湖绿道、文体场馆）——商场只是“流量入口”，带动周边住宅、写字楼升值，综合收益比单卖REITs高多了。
3. 不是所有开发商都能玩 想发REITs，得有两个硬条件：① 有优质存量资产（不是随便一个商场都能上）；② 运营能力强（能稳住出租率和租金）。小开发商没这基础，玩不了，这也是头部房企的护城河。
三、发REITs的终局：从“商场房东”到“城市大管家”
等未来新商场开不动了，开发商手里剩下的不是“垃圾资产”，而是更值钱的“软实力”——这才是终极目标：
1. 赚钱不靠“持有资产”，靠“运营能力” REITs能带走商场，但带不走华润的运营本事：比如把低迷商场的出租率从82%调到93%，能对接1.6万个品牌，有7237万会员。未来哪怕不持有商场，也能帮别人管商场、赚管理费，从“靠资产赚钱”变成“靠本事赚钱”。
2. 业务从“管商场”扩展到“管城市” 华润现在都在搞生态圈：运营文体场馆（承接亚冬会）、做政府代建（新签面积全国第一）、搞康养产业——这些业务不靠盖房，靠长期服务合同就能稳定赚钱。未来哪怕没新商场可开，也能靠“办公+住宿+文体+康养”的打包服务，从城市运营中赚钱。
3. 变成“资本中介”，赚“撮合钱” 等REITs玩熟了，开发商就成了“资产红娘”：华润现在能自己培育资产、发REITs、搞扩募，未来能帮其他开发商代运营REITs、对接保险、社保这些长线资本，赚承销费和管理费。更厉害的是，同样一座商场，挂“万象”品牌做REITs，估值能比别人高15%-20%，这定价权才是真护城河。
四、最后聊聊投资者关心的：买REITs是不是接盘？
其实不用怕：① 开发商只卖成熟资产，没把潜力资产卖光，后续还能通过扩募注入优质资产；② REITs有强制分红要求（国内公募REITs要分90%以上收益），只要商场运营稳定，分红就有保障；③ 购物中心纳入REITs是新政红利，优质资产稀缺，长期来看有估值修复空间。
结语：REITs是工具，转型才是本质
证监会把购物中心纳入REITs，不是让开发商“甩包袱”，而是给了存量时代的转型路径。对开发商来说，发REITs不是“一锤子买卖”，而是通过“变现成熟资产→培育潜力资产→输出运营能力”的循环，变成“轻资产、高壁垒”的城市运营商。
当市场还在纠结“开发商为啥卖优质资产”时，头部房企早就看清：未来最值钱的不是持有多少商场，而是能管好多少资产、对接多少资本。这或许就是新政背后，少数人看懂的长期价值。