保利发展与保利置业的合并时间推演
在房地产的住开业务上，我目前主要押注了保利置业集团和绿城中国两家公司。买入保利置业集团，首先当然还是因为便宜，但更主要还是期待和保利发展的合并重组。当然了，合并重组一事向来大费周折，今年不行拖明年是常态，不可预期过高。以下为正文：
随着2025年10月保利发展完成控股股东划转、成为保利集团一级子公司，市场对“保利双平台合并”的预期再度升温。作为同属央企体系、业务高度重叠的两大地产平台，解决同业竞争已是国资委“一业一企”改革的明确要求。但合并公告究竟会在何时落地？年报前还是年报后？保利置业去年更换审计机构又是否暗藏玄机？今天结合实操逻辑和行业惯例，跟大家聊透这个关键问题。
一、核心结论先摆好：2026年3-4月（年报后）是最可能的窗口期，年报前概率极低
1. 年报前（2026年1-2月）：多重障碍难以逾越
首先要明确，房企年报季（12月至次年2月）是财务核算的关键期，根本不适合推进重大合并。保利发展作为A股房企，需在3月底前披露年报，保利置业（港股）则要在4月底前完成披露。如果现在公布合并，意味着两家公司的年报编制要同步调整股权架构、利润归属等会计口径，极易引发财务数据混乱——对央企而言，“稳健合规”永远是第一位，不可能在敏感窗口期冒这种风险。
其次，股权整合的前期工作还没收尾。2025年10月才完成的控股股东划转，只是打通了管理层级，后续还有业务重叠梳理（比如核心城市项目划分、避免同业竞争）、财务数据并表测试等关键环节。短短3个月时间，要完成这些复杂工作并推出合并方案，节奏上完全不现实。
更重要的是市场预期管理。2025年10月的合并传闻已经导致保利置业股价异动，随后公司紧急澄清“无应披露信息”。如果年报前再释放合并信号，可能引发股价非理性波动，这与保利集团“平稳过渡”的表态明显相悖。
2. 年报后（2026年3-4月）：天时地利的最佳窗口
年报披露后，两家公司2025年的资产负债、利润规模、土储分布等核心数据将全部明确，这为合并方案中的“换股比例测算”“资产交割定价”提供了扎实基础。参考保利发展3441.71亿股东权益、保利置业465.80亿权益的体量，清晰的财务数据是避免合并争议的关键。从政策节奏来看，2026年Q2本就是央企整合的密集落地期——既避开了年初年报季的财务压力，也躲开了年中业绩期的市场关注，刚好契合国资委“一业一企”的改革推进节点。尤其是保利集团已经通过股权调整扫清了管理层级障碍，年报后顺势推进合并，完全符合央企改革的常规节奏。
还有一个容易被忽略的点：审计衔接。合并涉及的吸收合并或股权收购，需要审计机构出具合并基准日的专项审计报告。年报后，两家公司的审计机构（尤其是保利置业新换的机构）已经完成了年报审计，能够快速承接合并相关工作，避免跨机构协调的效率问题。
二、后续观察：两个关键信号确认合并临近
如果想进一步验证合并节奏，后续可重点跟踪两个节点：
1. 保利置业2025年报审计意见：如果新审计机构出具“标准无保留意见”，且年报中披露“与保利发展在核心城市项目协同增加”（如联合拿地、委托管理），说明合并的前期财务铺垫已经完成。
2. 保利集团2026年战略发布会：每年4-5月保利集团会召开年度战略会，若会上提及“房地产板块资源整合”“消除同业竞争”等表述，结合年报后的时间窗口，合并落地的概率将直线上升。
结语
综合来看，保利双平台合并的核心逻辑是“政策要求+业务协同”，而落地节奏则需尊重“财务合规+实操效率”。从目前的股权架构、审计衔接、政策周期来看，2026年3-4月（年报后）是最可能的公告窗口，年报前基本不具备推进条件。