北京房地产市场规模长期研究（2026-2035）——存量主导下的稳态格局与衍生机遇
引言：后城市化时代，北京楼市彻底迈入存量深耕阶段
作为国内强管控型高能级城市，北京的城镇化进程早已步入尾期，人口触顶、土地减量、存量住房充裕成为当下最核心的基本面特征，楼市也彻底告别了过去靠增量开发驱动的高速增长阶段，进入到人口稳中有降、存量置换主导、增量精准补充的成熟周期。本文基于2023-2025年北京市统计局、住建委、规自委等官方权威数据，从人口、存量住房、土地供应三大核心维度切入，精准预判未来10年北京新房、二手房市场的长期稳态规模，顺带测算二手房中介及装修行业的年均市场体量，剖析后城市化时代北京房地产市场的底层发展逻辑与结构特征，为理解强管控型城市的楼市演进提供核心参考样本。
一、核心基本面：人口、存量、土地三重刚性约束，定调楼市长期格局
（一）人口：总量稳中有降，结构优化成为需求核心支撑
北京常住人口早已触达2300万的天花板，2023-2025年始终稳定在2180-2186万的区间，2024年常住人口2183.2万人，自然增长率也从2023年的-0.5‰小幅回升至0.01‰，人口总量增长基本停滞，楼市需求逻辑也从过去的总量增量，转向了现在的结构优化。
从结构来看，三大需求支撑点十分清晰：一是户籍人口稳步增长，2024年户籍人口约1438万人，年均新增落户8-12万人，且以人才引进和积分落户为主，这部分人群也是五环外刚需、刚改市场的主要来源；二是家庭小型化趋势加剧，户均人口已降至2.31人，650万户京籍家庭中约20%存在改善需求，直接催生了紧凑改善、适老化住房的刚性需求；三是老龄化程度持续加深，60岁及以上老年人口占比达22.6%，1990年前建成的约90万套老房，面临着迫切的适老化改造需求，也为存量市场补充了增量机会。
（二）存量住房：家底雄厚且加速老化，供需基本形成对冲
截至2025年，北京全口径住房存量约920-950万套，涵盖商品住宅、公租房、保障性租赁住房、房改房等各类合法居住用房，户均住房套数约1.1-1.15套，这个水平已经接近东京、纽约等成熟都市，住房资源整体处于充裕状态。
其中商品住宅存量约450-480万套，是二手房市场流通的核心房源池；而2000年前建成的住房占比达40%，约370万套，未来10年这批房子将批量进入45-55年房龄，不过并非所有老房都需要拆改，仅3%约27万套经专业检测为D级危房，需要拆改重建，其余80%以上的房源结构安全，仅存在功能缺陷，后续以“留改”为主即可。同时北京住房市场的供需也基本能形成对冲：每年约5-6万套老旧房因设备老化进入折旧更新通道，这个量基本能抵消年均3万套的新房新增量，不会出现单纯因增量叠加带来的供过于求问题。
（三）土地供应：五环外成绝对主力，存量盘活是唯一出路
北京严格执行城乡建设用地年度净减量政策，住宅用地供应也进入了核心区枯竭、五环外主导、存量盘活为主的阶段，新增净地开发基本绝迹。2025年北京的商品住宅用地，90%以上都集中在五环至六环间的朝阳东坝、昌平北七家等板块，以及六环外的通州副中心、大兴新城等板块，四环内仅能靠零星棚改、旧厂改造补充少量地块，东、西城区更是基本没有新增宅地供应。
截至2025年1月，全市存量住宅用地约2088公顷，按套均100㎡、保障房配建占比30%-40%测算，这批存量宅地刚好能稳定支撑未来十年年均3-3.5万套的商品住宅供应；且目前北京的新增宅地都优先绑定地铁3号线、15号线、17号线等轨道交通，通过TOD开发补齐五环外的商业、教育、医疗配套，打造职住平衡新城，本质也是为了承接中心城区疏解的人口与住房需求。
二、市场规模回顾（2023-2025）：一二手市场分化加剧，二手房成绝对交易主力
2023-2025年是北京楼市从增量向存量转型的关键过渡期，这三年里新房市场逐步收缩至低位，二手房市场则站稳高位形成稳态，市场占比持续提升，一二手市场的结构分化不断加剧，也为未来10年的楼市稳态格局奠定了坚实基础。
（一）二手房市场：成交稳居高位，刚需、置换成核心驱动力
这三年二手房彻底成为北京楼市的交易绝对主力，2023到2025年的成交套数依次为16.5万套、17.5万套、17.4万套，始终稳定在16.5-17.5万套的区间，市场占比也从78%逐步提升至81%，套均面积从92㎡稳步增至95㎡，套均总价则保持在415-432万元的区间，整体总价结构以刚需、刚改为主，核心区的改善房源则始终保持着较强的流动性。
从成交结构来看，刚需盘依旧是交易主力，500万元以下的房源成交占比接近7成，2025年300万元以下的纯刚需房源成交6.3万套，同比还增长了13%，这批房源主要集中在五环外的轨道沿线，也是二手房市场的基本盘；而改善型成交占比也达到了53.3%，海淀、朝阳核心区90-120㎡的次新房源最受市场青睐，成为改善成交的主力，流动性也是全市最优。
（二）新房市场：成交持续收缩，高端化、五环外化成核心特征
与二手房的稳中有升不同，北京新房市场的成交套数逐年收缩，2023到2025年依次为4.9万套、3.72万套、3.44万套，三年时间成交规模收缩超30%，市场占比也回落至19%，这背后的核心原因，还是土地供应向五环外倾斜，叠加核心区宅地稀缺，倒逼新房市场基本退出纯刚需赛道，彻底转向高端改善定位。
从产品特征来看，新房的高端化趋势十分明显：套均面积从135㎡增至146㎡，套均总价从791万元升至857万元，逐步向千万级靠拢，2025年1000万-2000万元的高端改善房源占比达16.1%，而90㎡以下的刚需户型占比仅21%，刚需产品基本绝迹；价格方面则呈现出明显的分化特征，核心区因稀缺性价格稳中有升，近郊价格保持平稳，远郊则只能以价换量，而通州副中心、亦庄新城则凭借规划和配套优势，成为五环外新房成交的核心板块。
三、长期规模展望（2026-2035）：十年稳态格局已定，结构分化将持续深化
基于人口、存量住房、土地供应三大基本面的刚性约束，未来10年北京房地产市场的长期稳态格局已经十分清晰：新房年均成交3-3.5万套、二手房年均成交16-17万套，后续基本无大幅扩张或收缩的可能，而“存量主导、改善优先、核心区抗跌”的逻辑，也将持续强化，市场结构分化会成为长期趋势。
（一）新房市场：3-3.5万套年均成交成硬指标，高端化是唯一出路
未来10年北京新房年成交将稳定在3-3.5万套，对应成交面积480-520万㎡，这个规模是京籍家庭置换需求、户籍新增人口刚需、土地供应约束三方共同决定的均衡值，也是新房市场的长期硬指标。
从需求端来看，京籍家庭每年约13万户的置换需求，其中30%-35%会选择新房，叠加年均8-12万新增户籍人口的部分改善需求，共同构成了新房市场的基本盘，刚需需求基本已经被二手房承接；从供应端来看，存量住宅用地储备有限，叠加城乡建设用地净减量的政策约束，北京商品住宅的年供应很难突破4万套，扣除保障房配建后，纯商品住宅的供应也就稳定在3-3.5万套，这是无法突破的硬约束。
而未来新房市场的发展特征也十分明确：套均面积将长期维持在140㎡以上，套均总价逐步突破千万级，核心区四环内的稀缺宅地，未来基本都会打造高端豪宅产品，五环外则以刚改、改善型产品为主，纯刚需户型会进一步减少，高端化、品质化会成为新房市场的核心发展趋势。
（二）二手房市场：16-17万套年均成交成压舱石，流动性向核心区集中
未来10年二手房年成交将稳定在16-17万套，对应成交面积1450-1550万㎡，市场占比维持在80%以上，二手房也将成为北京楼市交易的绝对压舱石，是存量时代北京房地产市场的核心支撑。
从需求端来看，未来纯刚需、学区自住、养老居住等各类需求，都会持续向二手房市场集中，“卖旧买新”的置换链条，会成为二手房流动性的核心驱动，后续年均置换型成交占比将超过60%；从房源端来看，450-480万套的商品住宅存量，能为二手房市场提供充足的可交易房源，其中60-90㎡的刚需次新、90-120㎡的改善型房源，会成为市场成交的绝对主力。
价格和流动性方面则会呈现出明显的分化：二手房整体价格会保持以价换量的态势，但东城、西城、海淀、朝阳核心区的学区房、品质次新社区，价格韧性更强，流动性也会持续优于其他区域；而五环外的二手房则会与新房形成直接竞争，价格基本保持平稳，区域分化、产品分化会成为二手房市场的核心特征。
四、存量市场衍生机遇：中介、装修迎确定规模，成存量时代重要补充
在新房、二手房市场稳态格局已定的背景下，存量交易的活跃度持续带动上下游衍生行业发展，其中二手房中介作为交易的核心枢纽，二手房装修作为交易后的品质升级刚需，都形成了确定的市场规模，成为后城市化时代北京房地产市场的重要衍生机遇。以下基于2025年的市场实际标准，对两大行业的年均规模做精准测算。
（一）二手房中介行业：年均佣金规模131-146亿元，头部集中度持续提升
目前北京市明确规定，二手房中介佣金不得超过成交价的2.2%，当下市场的主流佣金率为2%，以链家等头部机构为代表，买卖双方各承担1%，而中小中介虽会给出一定的佣金折扣，但服务范围有限，综合来看行业平均佣金率按1.8%测算较为合理，这个费率包含佣金、权证代办等基础服务，不含贷款服务费等附加费用。
结合未来10年二手房年均16.5万套的成交规模，以2025年套均总价417万元为基础，考虑到核心区改善房源的价格会稳步上涨，保守测算二手房年均成交总价在7300亿元-8120亿元的区间。以此计算，二手房中介行业的年均佣金规模基础值为7300亿元×1.8%=131.4亿元，进阶值为8120亿元×1.8%=146.16亿元，整体在131-146亿元的区间。
从行业格局来看，当前北京二手房中介市场的头部集中度持续提升，中小玩家不断被挤压，头部品牌凭借服务标准化、房源全覆盖的优势，占据了全市60%左右的市场份额，而中小中介仅能在五环外的远郊板块分得一杯羹，未来随着行业规范化程度的提升，头部集中度还会进一步提升，佣金率则会保持相对稳定。
（二）二手房装修行业：年均市场规模290-320亿元，需求随房龄老化持续释放
对北京市场而言，二手房交易后进行装修改造已经成为刚需，依托16-17万套/年的稳态成交规模，二手房装修市场也形成了确定的需求基础，成为存量居住品质升级的主要落地方式。
从核心测算指标来看，结合北京家装市场的实际调研数据，二手房成交后的装修改造需求高度刚性，综合装修率按90%测算较为贴合实际；按未来10年二手房年均16.5万套的成交规模计算，年均装修套数可达14.85万套；而2025年北京二手房装修以功能性改造、全屋翻新为主，考虑到市场的品质化升级趋势，单套平均装修成本按20万元测算合理，该成本包含基础装修、主材、局部改造，不含高端定制及家电家具。
以此计算，二手房装修行业的年均市场规模基础值为14.85万套×19.5万元/套=290.58亿元，进阶值为14.85万套×21.5万元/套=319.28亿元，整体在290-320亿元的区间。从行业趋势来看，北京的老旧房房龄持续老化，二手房装修需求也会持续释放，其中适老化改造、环保装修、空间优化成为当下的新增需求点，而随着装修材料、施工工艺的升级，单套装修成本也会稳步提升，未来10年行业规模将保持5%-8%的年均增速，市场需求整体持续稳定。
五、核心结论
1. 北京楼市已彻底进入“存量主导、增量稳态、结构分化”的后城市化成熟阶段，未来10年新房3-3.5万套/年、二手房16-17万套/年的规模，是人口、存量住房、土地供应三大基本面共同决定的长期均衡值，不存在持续萎缩的风险，且年均3万套的新房供应，仅占全口径住房存量的0.3%，对市场整体结构基本无冲击。
2. 市场结构分化将成为长期趋势，新房市场向五环外、高端化持续演进，纯刚需产品基本退出市场，核心区的稀缺宅地具备长期价值，房企想在新房市场立足，拼产品、拼品质成为核心；二手房市场成为交易绝对主力，流动性持续向核心区、品质次新社区集中，学区房、核心区改善房源的价格韧性更强，而远郊市场无论是新房还是二手房，以价换量的特征都会持续凸显。
3. 存量时代的楼市活力，更多体现在存量交易的活跃度与居住品质的升级需求上，二手房中介与装修行业依托稳态的存量交易规模，形成了确定的年均市场体量，成为北京房地产市场的重要衍生机遇，且两大行业均具备轻资产、抗周期的特征，高度契合房地产行业从“增量开发”向“存量运营”的转型趋势。
4. 北京模式为全国强管控型高能级城市提供了楼市演进的核心样本，在人口天花板、土地净减量、存量住房老化的共同背景下，楼市发展的核心逻辑已从“规模扩张”转向“存量优化”，新房精准补充、二手房激活流通、存量品质升级，将成为未来房地产市场的长期发展方向。